골조까지 올렸는데 4회차 기성금이 두 달째 안 들어옵니다. 인부 일당과 자재값은 매주 나가는데, 이대로 공사를 계속해야 하나 고민되시죠?
결론부터 말할게요. 2026년 7월 대법원은 기성금을 받을 합리적 기대가 무너졌다면 도급인에게 신용불안이 없어도 계속공사를 거절할 수 있다고 판단했어요. 다만 기록 없이 멈추면 지체상금과 해제 다툼에서 불리해집니다.
이 글은 기성금이 밀린 공사업자가 무엇을 확인하고, 어떤 순서로 멈추고, 중간에 끝나면 얼마를 청구하는지 정리했어요.
기성금은 언제부터 달라고 할 수 있나요? 📑
계약서에 기성 조항이 있을 때부터예요. 민법 제665조 제1항은 도급 보수를 “완성된 목적물의 인도와 동시에” 지급한다고 정합니다. 공사 중간에 나눠 받는 기성금은 법이 당연히 주는 권리가 아니라 계약으로 만든 권리예요.
그래서 건설산업기본법 시행령 제25조 제1항 제4호는 기성금을 약정했다면 그 지급 시기·방법·금액을 계약서에 분명히 적도록 합니다. 국토교통부의 민간건설공사 표준도급계약서 첫 장에도 「기성부분금: ( )월에 1회」라는 칸이 있어요.
추가공사도 같은 구조예요. 표준도급계약서 제20조 제2항은 변경·추가 서류를 받지 못한 수급인이 서면으로 확인을 요청하면, 도급인이 15일 안에 회신하지 않을 때 통지한 내용대로 변경·추가된 것으로 봅니다. 구두 지시로 늘어난 물량은 이 통지로 대금 근거를 만들어 두세요.
그럼 기성금을 청구했는데 도급인이 검사를 미루면 어떻게 될까요?
기성 검사를 미루면 기성금은 언제 받나요? ⏱️
표준도급계약서를 계약 문서로 쓴 경우라면 날짜가 정해져 있어요. 제24조 제1항은 수급인이 기성부분 검사를 요청하면 도급인이 지체 없이 검사하고, 14일 안에 통지가 없으면 검사에 합격한 것으로 본다고 정합니다.
지급 기한도 있어요. 도급인은 검사완료일부터 14일 안에 기성부분금을 지급해야 하고(제24조 제3항), 늦으면 계약서에 정한 대가지급 지연이자율로 이자를 더해야 합니다(제24조 제4항·제28조 제3항).
| 단계 | 표준도급계약서 기준 | 남겨 둘 기록 |
|---|---|---|
| 기성 검사 요청 | 도급인은 지체 없이 검사 | 요청 문서와 발송일 |
| 검사 결과 통지 | 14일 무응답이면 합격 간주 | 요청일로부터 14일 되는 날 |
| 기성부분금 지급 | 검사완료일부터 14일 이내 | 지급 기한 달력 표시 |
| 지급 지연 | 계약서의 지연이자율 적용 | 미지급액·지연 일수 |
표준도급계약서는 국토교통부가 사용을 권장하는 양식이에요(건설산업기본법 제22조 제3항). 법이 모든 계약에 자동으로 넣는 조항은 아니니 우리 계약서에 이 양식이 편입됐는지 먼저 보세요.
계약서에 지연이자율 칸이 비어 있다면 상사 법정이율 연 6%가 기준이 될 수 있어요(상법 제54조). 계산법은 지연손해금 계산 방법에서 이어서 볼 수 있습니다.
기성금이 밀리면 공사를 멈춰도 되나요? 🚧
절차를 밟으면 멈출 수 있어요. 표준도급계약서 제37조 제1항은 도급인이 선금이나 기성부분금 지급을 지연할 때, 수급인이 상당한 기한을 정해 독촉하고도 받지 못하면 중지기간을 정해 통보한 뒤 공사 일부나 전부를 일시 중지할 수 있다고 정합니다.
이 절차를 지키면 효과가 분명해요.
- 지체상금에서 빠져요. 공사중지 기간은 지체상금을 계산할 때 공사기간에서 제외합니다(제37조 제2항).
- 중지 비용을 받을 수 있어요. 도급인은 공사중지에 따른 비용을 수급인에게 지급해야 합니다(제37조 제3항).
- 손해배상 청구를 막아요. 도급인은 공사중지로 생긴 손해를 수급인에게 청구하지 못합니다(같은 항).
거꾸로 독촉도 통보도 없이 현장을 비우면 도급인이 「수급인이 공사를 포기했다」며 해제 사유로 삼을 수 있어요. 표준도급계약서 제34조는 수급인 책임으로 준공이 불가능해 보이는 경우 등을 도급인의 해제 사유로 둡니다.
회차마다 지급 기한 다음 날 안내를 사람이 챙기기 어렵다면, 청구서별로 연체 안내 발송일이 기록으로 쌓이는 청구스 같은 도구로 기록을 남겨 둘 수 있어요. 중지 통보의 근거가 되는 「언제 독촉했나」가 날짜로 남습니다.
그런데 계약서에 이런 중지 조항이 없다면요? 여기서 2026년 판결이 중요해져요.
2026년 대법원 판결은 무엇을 바꿨나요? ⚖️
민법 제536조 제2항은 먼저 이행해야 하는 쪽도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 자기 이행을 거절할 수 있다고 정해요. 이를 불안의 항변권이라고 부릅니다. 먼저 공사를 해 나가야 하는 수급인이 바로 이 「먼저 이행하는 쪽」이에요.
그동안 이 사유는 주로 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화로 설명돼 왔어요. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202468 판결은 이를 이렇게 정리했습니다.
- 사유를 좁게 볼 이유가 없다. 신용불안 같은 채권자 쪽 객관적 사정으로만 제한하지 않고, 쌍방 사정을 종합해 이행될지가 현저히 불투명하면 거절할 수 있다.
- 기성금 공사는 특히 그렇다. 기성금을 나눠 주기로 한 공사에서 공사대금 상당 부분을 약정대로 받을 합리적 기대가 없어졌다면, 도급인에게 신용불안이 없어도 계속공사를 거절할 수 있다.
- 거절한다고 말하지 않았어도 된다. 이행거절 권능이 있는 것만으로 이행지체책임은 생기지 않는다.
- 지급 시기는 그대로다. 공사를 멈췄다고 도급인의 공사대금 변제기가 그날로 바뀌지는 않는다.
이 사건은 콘도 공사였어요. 공사대금을 분양수입금으로 순차 지급하기로 했는데 사전청약률이 약 9.33%에 그쳤고, 수급인은 공정률 33.56%에서 공사를 멈췄습니다. 대법원은 이 중단이 채무불이행이 아니라고 본 원심을 유지했어요.
납품 거래에서 같은 조문을 쓰는 법은 동시이행항변권으로 납품을 멈출 수 있나에 따로 정리해 뒀어요. 이제 멈추기 전에 쓸 수 있는 다른 카드를 볼게요.
공사대금 지급보증을 요구할 수 있나요? 🏦
민간 공사에서도 요구할 수 있는 경우가 있어요. 건설산업기본법 제22조의2 제1항은 수급인이 발주자에게 계약이행을 보증하면 발주자도 수급인에게 공사대금 지급을 보증하거나 담보를 제공해야 한다고 정합니다. 곤란하면 이행보증을 받은 날부터 30일 안에 보험료나 공제료를 대신 내야 해요.
발주자가 이 의무를 지키지 않으면 수급인에게 강한 수단이 생겨요.
- 상당한 기간을 정해 최고하고 시공을 중지할 수 있어요(같은 조 제3항).
- 그 기간에도 이행하지 않으면 도급계약을 해지할 수 있어요(같은 항).
- 발주자는 이 중지·해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못해요(같은 조 제4항).
예외도 있어요. 공사 1건 도급금액이 5천만원 미만이거나 공사기간이 3개월 이내인 공사는 계약이행 보증과 지급보증을 하지 않을 수 있습니다(시행령 제26조의4). 국가·지방자치단체와 일부 공공기관이 발주한 공사도 이 조항 대상이 아니에요.
하도급이라면 길이 또 달라요. 원청이 발주자에게서 기성금을 받았다면 받은 날부터 15일 이내에 하수급인이 시공한 부분 대금을 현금으로 줘야 합니다(건설산업기본법 제34조 제1항 제2호). 하도급 보증은 하도급대금 지급보증 청구에서 이어서 확인하세요.
공사가 중간에 끝나면 얼마를 받을 수 있나요? 🧮
약정한 총공사비에 기성고 비율을 곱한 금액이에요. 대법원 2016다24284 판결은 공사가 상당히 진척된 뒤 도급계약이 해제되면 미완성 부분만 실효되고, 도급인은 인도받은 미완성 건물에 대한 보수를 지급해야 한다고 봤습니다.
기성고 비율을 구하는 식도 판례로 정해져 있어요(2014다83890·2016다24284).
기성고 비율 = 완성 부분에 들어간 공사비 ÷ (완성 부분 공사비 + 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비)기준 시점은 수급인이 공사를 중단한 때예요. 그리고 수급인이 실제로 지출한 비용이 아니라 약정 총공사비에 이 비율을 곱합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 약정 총공사비 | 5억원 |
| 완성 부분에 들어간 공사비 | 2억 7천만원 |
| 미시공 부분 완성에 들어갈 공사비 | 1억 8천만원 |
| 기성고 비율 | 2억 7천만 ÷ 4억 5천만 = 60% |
| 기성고 공사대금 | 5억 × 60% = 3억원 |
| 이미 받은 기성금 | 2억원 |
| 남은 청구액 | 1억원 |
이 예에서 실제로 들어간 돈은 2억 7천만원이지만 기성고 공사대금은 3억원이에요. 반대로 적자 공사였다면 실제 지출보다 적게 나올 수도 있습니다.
설계를 바꾸면 공사대금도 바꾸기로 특약했다면, 변경된 공사대금에 기성고 비율을 곱해요(대법원 2020다210860). 설계 변경 합의서를 챙겨야 하는 이유입니다. 계약이 해지되면 도급인과 수급인은 지체 없이 기성부분 공사금액을 정산해야 해요(표준도급계약서 제36조 제1항).
기성금 시효는 언제부터 흐르나요? ⏰
공사대금 채권의 시효는 3년이에요(민법 제163조 제3호). 시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하므로(제166조 제1항), 계약서에 정한 지급 시기가 기준이 됩니다.
공사를 멈춘 날이 기준이 되는 것은 아니에요. 2026다202468 판결에서도 도급인은 공사 중단 시점부터 시효가 흘렀다고 주장했지만, 대법원은 계약에서 정한 지급 시기를 기준으로 본 원심을 유지했어요.
부동산 공사라면 담보도 챙길 수 있어요. 민법 제666조는 부동산공사 수급인이 보수 채권을 담보하려고 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있다고 정합니다. 건물을 붙잡는 방법은 유치권 행사와 비교해 고르세요.
공사업자는 지금 무엇부터 점검해야 하나요? ✅
- 계약서의 기성 조항. 회차·지급 기한·지연이자율 칸이 채워져 있는지, 표준도급계약서가 편입됐는지 확인해요.
- 기성 검사 요청 기록. 요청일과 14일 도과일을 날짜로 남겨요.
- 독촉과 중지 통보. 상당한 기한을 정한 독촉 뒤, 중지기간을 적어 통보해요.
- 추가공사 서면 확인. 구두 지시 물량은 서면으로 통지하고 15일 회신 여부를 기록해요.
- 지급보증 여부. 5천만원 이상·3개월 초과 공사라면 공사대금 지급보증을 요구할 수 있는지 봐요.
- 시효 달력. 가장 오래된 미지급 회차의 지급 시기부터 3년을 표시해요.
정리하면
기성금은 계약서가 만든 권리이고, 밀렸을 때 가장 강한 무기도 계약서와 기록이에요. 2026년 대법원 판결로 계속공사를 거절할 여지는 넓어졌지만, 독촉·중지 통보 기록이 있어야 그 판결 기준을 내 사건에 적용하기 쉬워집니다.
| 지금 상황 | 먼저 할 일 |
|---|---|
| 기성 검사를 미루고 있다 | 검사 요청 문서 발송, 14일 도과일 기록 |
| 기성금 지급 기한이 지났다 | 기한을 정한 독촉, 지연이자 계산 |
| 독촉에도 안 준다 | 중지기간을 적은 중지 통보 뒤 일시 중지 |
| 지급보증을 안 해 준다 | 기간을 정한 최고, 시공 중지·해지 검토 |
| 계약이 중간에 끝났다 | 기성고 비율 산정, 받은 기성금 공제 후 청구 |
청구스는 청구서 발행·입금 확인·연체 알림·회수를 한 흐름으로 자동화하는 B2B 매출채권·미수금 관리 SaaS입니다. 공사 중단 여부를 판단해 주는 도구가 아니라, 회차별로 언제 청구하고 언제 독촉했는지 날짜를 남겨 두는 장부로 쓰세요.
출처
- 국가법령정보센터 — 민법 제664조(도급의 의의)·제665조(보수의 지급시기)·제666조(수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권)
- 국가법령정보센터 — 민법 제536조(동시이행의 항변권) 제2항
- 국가법령정보센터 — 민법 제163조(3년의 단기소멸시효) 제3호·제166조(소멸시효의 기산점)·제168조(소멸시효의 중단사유)
- 국가법령정보센터 — 건설산업기본법 제22조(도급계약의 원칙)·제22조의2(공사대금지급의 보증 등)·제22조의3(계약의 추정)·제34조(하도급대금의 지급 등)
- 국가법령정보센터 — 건설산업기본법 시행령 제25조(공사도급계약의 내용)·제26조의4(공사대금지급의 보증 등의 예외가 되는 소규모공사 등의 범위)
- 국가법령정보센터 — 민간건설공사 표준도급계약서(국토교통부 고시 제2026-34호, 2026. 1. 16.) 제4조·제20조·제24조·제28조·제36조·제37조
- 국가법령정보센터 — 상법 제54조(상사법정이율)
- 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202468, 202469 — 기성금 분할 지급 공사에서 불안의 항변권에 따른 계속공사 거절, 이행지체책임 불발생, 변제기 불변경
- 대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 — 공사 중도 해제 시 미완성 부분만 실효, 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용
- 대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다83890 — 기성고 비율의 산정 시점과 방법
- 대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860 — 설계 변경 특약 시 변경된 공사대금 기준, 청구금액 확장 예고 시 채권 전부에 시효중단