공사는 다 끝냈는데 건축주가 「하자 고치기 전엔 한 푼도 못 준다」며 잔금을 몇 달째 묶어 두고 있다면 정말 답답하시죠. 하자가 조금이라도 있으면 정말 전부 기다려야 하는지, 여기서 막히는 공사업자가 많아요.
결론부터 말씀드릴게요. 하자가 있어도 공사대금 전액을 미룰 수는 없어요. 판례는 건축주(도급인)가 거절할 수 있는 금액을 하자 손해에 상응하는 금액으로 한정합니다.
하자가 있으면 공사대금을 전부 안 줘도 되나요? 🏗️
아니요. 건축주가 미룰 수 있는 건 하자 손해에 상응하는 금액까지예요. 대법원은 도급인이 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구한 경우 「그 손해배상액에 상응하는 보수액에 관하여만」 지급을 거절할 수 있고 나머지는 거절할 수 없다고 봤습니다(대법원 1996. 6. 11. 선고 95다12798 판결).
출발점은 민법 제667조예요. 완성된 공사에 하자가 있으면 도급인은 하자보수를 청구하거나, 보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있어요(제1항·제2항).
그리고 같은 조 제3항이 이 경우에 동시이행 항변권(서로 상대가 이행할 때까지 내 이행을 미룰 수 있는 권리, 제536조)을 준용합니다. 그래서 건축주가 하자를 내세우면 그 범위에서는 잔금을 늦게 줘도 지체가 아니에요.
문제는 「그 범위」를 건축주가 넓게 잡는다는 데 있어요. 다음 표에서 판례가 어디까지 인정하는지 보세요.
하자 핑계로 미룬 잔금에도 지연이자를 받을 수 있나요? 💰
받을 수 있어요. 하자 손해와 같은 금액을 뺀 나머지 잔금은 지급기일이 지나면 지체책임이 생깁니다. 95다12798 판결은 동시이행 관계에 있는 공사대금 채권이 「손해배상 채권액과 동액의 채권에 한하고」 나머지는 동시이행 관계가 아니라고 못 박았어요.
2021년 판결도 같은 구조예요. 도급인은 손해배상채권을 가지고 있는 것만으로, 이행거절 의사를 따로 밝히지 않아도 대등액에 해당하는 공사대금에 대해 지체책임을 지지 않습니다(대법원 2021. 6. 10. 선고 2018다279804 판결).
거꾸로 말하면 대등액 밖의 잔금은 늦게 줄수록 이자가 쌓인다는 뜻이에요. 보수 지급 시기는 약정이 없으면 완성된 목적물을 인도할 때입니다(민법 제665조 제1항).
잔금 5,000만원, 하자 300만원이면 얼마가 갈리나요?
가상 예시로 계산해 볼게요. 공사업자 A가 6월 30일 건물을 넘겼고 잔금은 5,000만원, 건축주 B는 누수 하자를 이유로 잔금 전액을 미뤘어요. 나중에 감정한 하자보수비는 300만원이었습니다.
| 구분 | 금액 | 판례상 지위 |
|---|---|---|
| 하자 손해에 상응하는 잔금 | 300만원 | 동시이행 — 하자 문제 해결 전까지 지체 아님 |
| 나머지 잔금 | 4,700만원 | 거절 불가 — 지급기일 다음 날부터 지체 |
| 90일 지연손해금(연 6%) | 695,342원 | 4,700만원 × 6% × 90/365 |
연 6%는 상법 제54조의 상사법정이율이에요. 공사업자의 「작업 또는 노무의 도급의 인수」는 영업으로 하면 상행위라서(상법 제46조 제5호) 사업자 간 공사대금에 보통 이 이율이 적용됩니다. 계약서에 지연이자 약정이 있으면 그 약정이 먼저예요.
소장을 내면 송달 다음 날부터 소송촉진법 제3조 제1항의 이율이 적용될 수 있어요. 다만 채무자가 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 적용되지 않습니다(같은 조 제2항). 하자 다툼이 진지하면 그 범위는 법원 판단에 달려 있다는 뜻이에요.
그럼 건축주가 「하자 손해배상금과 상계하겠다」고 나오면 어떻게 될까요? 이어서 볼게요.
건축주가 하자 손해배상금과 상계한다고 하면요? ⚖️
상계(서로 갚을 돈을 같은 금액만큼 없애는 것)하면 그 금액만큼 공사대금이 줄고, 남은 잔대금은 상계 의사표시 다음 날부터 지체예요. 대법원은 도급인이 하자보수나 손해배상 채권으로 공사잔대금과 상계 의사표시를 한 「다음날 비로소 지체에 빠진다」고 봤어요(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7250, 7267 판결).
상계는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 각 채무가 상계할 수 있게 된 때로 거슬러 대등액만큼 소멸해요(민법 제493조). 그러니 공사업자에게 상계 통지는 꼭 나쁜 소식만은 아닙니다.
- 하자 금액이 확정돼 다툼의 크기가 줄어요.
- 남은 잔금은 더 이상 하자를 이유로 미룰 근거가 약해져요.
- 상계 금액이 감정 결과보다 크면 그 차액을 다투면 됩니다.
상계 통지가 오면 날짜가 적힌 문서로 보관하세요. 지연손해금 기산일을 다툴 때 그 날짜가 기준이 됩니다.
하자가 사소한데 보수비가 크다고 하면요? 🔍
하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 들면 하자보수 청구 자체가 안 돼요. 민법 제667조 제1항 단서의 내용입니다.
대법원은 이 경우 하자보수에 갈음한 손해배상도 청구할 수 없고, 하자 때문에 생긴 손해만 청구할 수 있다고 봤어요. 그 통상 손해는 하자 없이 지었을 때와 지금 상태의 교환가치 차액이라는 거예요(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다45436 판결).
경미한 마감 하자를 이유로 전체 재시공 비용을 들이미는 건축주에게는 이 판례가 반박 근거가 됩니다. 하자가 중요한지, 보수비가 과다한지는 결국 감정으로 가려져요.
동시이행 항변이 권리남용이 되는 경우도 있나요?
있어요. 판례는 동시이행 항변권의 행사가 주로 자기 채무 이행을 피하려는 수단으로 보이면 권리남용으로 배척된다고 했습니다(대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결).
같은 판결은 미지급 공사대금에 비해 하자보수비가 매우 적은 사안에서, 하자보수청구권으로 동시이행을 주장할 수 있는 범위를 「하자 및 손해에 상응하는 금액」으로 한정했어요.
반대로 공사업자에게 불리한 대목도 있어요. 기성고에 따라 대금을 나눠 받기로 했더라도 동시이행 관계는 하자가 생긴 부분의 기성금에만 한정되지 않는다고 봤습니다. 이미 받은 기성금 회차와 무관하게 남은 잔금에서 다툼이 생길 수 있다는 뜻이에요.
공사대금 미지급, 지급명령과 소송 중 어디로 가나요? 🧭
하자·기성고 다툼이 없으면 지급명령, 하자를 이유로 다투는 상대면 공사대금청구소송이 대개 빨라요. 지급명령은 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청이 들어오면 그 범위에서 효력을 잃고(민사소송법 제470조 제1항), 지급명령을 신청한 때 소가 제기된 것으로 봐서 소송으로 넘어갑니다(제472조 제2항).
하자를 주장하는 건축주는 이의신청을 할 가능성이 커요. 그러면 지급명령에 들인 시간만큼 돌아가는 셈이고, 결국 소송에서 하자 감정을 하게 됩니다.
| 내 상황 | 먼저 볼 길 | 이어 읽을 글 |
|---|---|---|
| 하자 다툼 없이 그냥 안 줌 | 지급명령 | 지급명령 신청 방법 |
| 하자·미시공·기성고를 다툼 | 공사대금청구소송 + 감정 | 지급명령 이의신청 후 절차 |
| 공사 중에 기성금이 밀림 | 중지 통보·기성금 청구 | 기성금 미지급 공사 중단 |
| 건물을 아직 점유 중 | 유치권 | 유치권 행사와 시효 |
| 하도급인데 원청이 안 줌 | 발주자 직접지급·지급보증 | 하도급대금 직접지급 |
| 건축주가 재산을 처분할 조짐 | 가압류 | 가압류 신청 방법 |
부동산 공사라면 담보도 챙겨 보세요. 민법 제666조는 부동산공사 수급인이 보수 채권을 담보하려고 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있다고 정합니다.
공사대금 소멸시효는 언제까지인가요? ⏰
3년이에요. 민법 제163조 제3호가 「도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권」을 3년 단기시효로 정합니다.
하자 협의만 몇 달씩 하다 보면 이 3년이 생각보다 빨리 와요. 협의와 별개로 지급명령·소송 같은 재판상 청구로 시효를 관리하는 게 안전합니다. 시효 중단 방법은 상사채권 소멸시효에 정리해 두었어요.
반대로 건축주의 하자 주장에도 기한이 있어요. 건물 등 공작물의 수급인은 인도 후 5년, 석조·금속 등 재료로 지은 것이면 10년 담보책임을 집니다(민법 제671조 제1항).
공사업자가 지금 피해야 할 실수는 무엇인가요? ⚠️
잔금을 포기하는 각서와, 하자 금액을 모르는 채 오래 끄는 것이에요.
- 「기한 내 못 고치면 잔금 포기」 각서: 판례는 이런 합의각서를 손해배상액의 예정으로 봤어요(대법원 2008. 7. 24. 선고 2007다69186 판결). 과다하면 감액될 수 있지만(민법 제398조 제2항), 다툼 자체를 피하는 게 낫습니다.
- 하자 목록 없이 협상: 건축주가 주장하는 하자를 항목·위치·사진으로 받아 두세요. 금액이 정해져야 「상응하는 금액」을 다툴 수 있어요.
- 청구 기록 공백: 인도일, 잔금 청구일, 독촉 날짜가 지연손해금의 기산점이에요. 회차별 청구와 입금 내역을 청구스 같은 청구 관리 도구로 한곳에 남겨 두면 소송 준비가 짧아집니다.
- 하자를 무시: 실제 하자는 보수하거나 보수 제공을 해 두는 편이 유리해요. 수급인이 손해배상 채무 이행을 제공하면 그때부터는 대등액도 미룰 근거가 사라집니다.
정리하면
하자를 이유로 잔금이 묶였다면 이 다섯 가지를 기억하세요.
- 전액 거절은 안 돼요. 미룰 수 있는 건 하자 손해에 상응하는 금액뿐입니다.
- 나머지 잔금엔 지연손해금이 붙어요. 사업자 간이면 연 6%부터 계산하세요.
- 상계 통지는 기산일 증거예요. 날짜 있는 문서로 보관하세요.
- 다툼이 있으면 소송, 없으면 지급명령. 이의신청 2주를 감안해 고르세요.
- 시효 3년을 놓치지 마세요. 협상과 별개로 재판상 청구를 검토하세요.
하자 감정 결과와 상계 금액은 사건마다 크게 달라요. 금액이 크거나 하자 다툼이 복잡하면 소 제기 전에 변호사와 상의하세요.
청구스는 청구서 발행·입금 확인·연체 알림·회수를 한 흐름으로 자동화하는 B2B 매출채권·미수금 관리 SaaS입니다. 하자 감정이나 공사대금 소송을 대신하지는 않지만, 회차별 청구와 입금 현황을 한곳에 남겨 잔금이 언제부터 밀렸는지 바로 보여 줍니다.
출처
- 국가법령정보센터 — 민법 제667조(수급인의 담보책임)·제536조(동시이행의 항변권)
- 국가법령정보센터 — 민법 제665조(보수의 지급시기)·제666조(수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권)
- 국가법령정보센터 — 민법 제163조(3년의 단기소멸시효)
- 국가법령정보센터 — 민법 제492조·제493조(상계), 제398조(배상액의 예정)
- 국가법령정보센터 — 상법 제46조(기본적 상행위)·제54조(상사법정이율)
- 국가법령정보센터 — 민사소송법 제462조·제470조·제472조(독촉절차)
- 국가법령정보센터 — 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)
- 대법원 1996. 6. 11. 선고 95다12798 판결 — 동시이행 관계는 손해배상액과 같은 금액의 공사잔대금에 한정
- 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7250, 7267 판결 — 상계 의사표시 다음 날 지체
- 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결 — 하자 상응 금액 한정·권리남용
- 대법원 2021. 6. 10. 선고 2018다279804 판결 — 이행거절 의사 표시 없어도 대등액 지체책임 없음
- 대법원 1997. 2. 25. 선고 96다45436 판결 — 경미한 하자·과다 비용
- 대법원 2008. 7. 24. 선고 2007다69186 판결 — 잔금 포기 합의각서는 손해배상액의 예정