상가 세입자의 월세가 몇 달째 제대로 들어오지 않습니다. 해지 내용증명을 보냈더니, 도착하기 직전에 한 달 치만 입금됐어요.
“이러면 3기가 안 되니 해지가 무효”라는 말을 들으면 막막하시죠?
결론부터 말하면 해지권은 원칙적으로 남아 있어요. 대법원이 2026년 6월 24일 선고한 2024다320215 판결이 바로 이 상황을 다뤘습니다. 다만 몇 가지 조건과 순서를 지켜야 해요.
상가 월세가 몇 달 밀려야 해지할 수 있나요? 🧮
밀린 월세를 모두 더한 금액이 월세 3개분에 이르면 해지할 수 있어요. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 정합니다.
3기는 월세를 내는 단위 세 번을 뜻해요. 월세가 200만원이면 3기 차임액은 600만원입니다. 석 달 연속으로 밀릴 필요는 없고, 띄엄띄엄 밀려도 합계가 600만원이 되면 요건을 채워요.
이 조항은 보증금이 큰 상가에도 적용돼요. 상가임대차법 제2조 제3항이 환산보증금을 넘는 임대차에도 제10조의8을 적용한다고 따로 정해 두었기 때문입니다.
가상 예시로 장부를 적어 보면 이렇게 됩니다(월세 200만원, 매월 1일 선불 가정).
| 월세 기한 | 입금 | 누적 연체액 | 3기(600만원) |
|---|---|---|---|
| 5월 1일 | 0원 | 200만원 | 미달 |
| 6월 1일 | 0원 | 400만원 | 미달 |
| 7월 1일 | 100만원 | 500만원 | 미달 |
| 8월 1일 | 0원 | 700만원 | 도달 — 해지권 발생 |
석 달이 지났는데도 7월 1일에는 해지할 수 없었어요. 일부가 들어와 합계가 500만원이었기 때문이에요. 이 표 한 장이 내용증명의 뼈대가 됩니다.
주택이나 일반 건물은 기준이 달라요. 민법 제640조는 건물 임대차에서 2기 연체로 해지할 수 있게 하고, 상가는 상가임대차법이 3기로 따로 정해 두었습니다. 그럼 금액이 찼을 때 무엇부터 해야 할까요?
해지 내용증명은 언제, 어떻게 보내야 하나요? 📮
3기분이 찬 날 이후라면 바로 보낼 수 있어요. 제10조의8에는 “먼저 독촉하라”는 요건이 없습니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조 제1항), 그 의사표시가 임차인에게 도달한 때 효력이 생겨요(민법 제111조 제1항).
그래서 내용증명이 필요합니다. 우체국이 보낸 날짜와 내용을 증명해 주고, 배달증명을 붙이면 받은 날까지 남아요. 수취인을 누구로 적을지는 법인 내용증명 수취인 정하는 법에서, 반송되면 할 일은 내용증명 반송·수취거부 대응에서 이어서 볼 수 있어요.
보내기 전에 한 가지는 꼭 확인하세요. 해지 의사표시는 철회하지 못합니다(민법 제543조 제2항). 금액이 3기에 못 미친 상태로 보내면 해지 효과가 없고, 되돌릴 수도 없는 통지만 남아요.
내용증명에는 아래 여섯 칸을 넣으세요.
- 수신 — 임대차계약서상 임차인(법인이면 법인명과 대표이사).
- 임대차 목적물 — 건물 주소와 호수, 계약일, 보증금과 월세.
- 월별 연체 내역 — 위 장부 표 그대로. 날짜와 금액이 핵심 증거예요.
- 해지 의사 — “누적 연체액이 3기 차임액 600만원을 넘었으므로 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임대차계약을 해지합니다.”
- 인도 요구 — 원상회복과 건물 인도 기한.
- 정산 안내 — 연체 월세와 인도 때까지의 사용료는 보증금에서 공제한다는 뜻.
일반 미수금 내용증명의 기본 문장과 발송 방법은 내용증명 작성법에 정리해 두었어요. 여기서 다룰 건 그다음 상황, 보낸 뒤에 돈이 들어오는 경우예요.
내용증명을 보낸 뒤 조금 갚으면 해지가 무효인가요? ⚖️
원칙적으로 무효가 아니에요. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 “차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지”를 해지권의 발생요건으로 봤습니다. 3기에 이르는 순간 해지권이 생기고, 해지 통지가 도달한 시점을 기준으로 다시 따지지 않는다는 거예요.
그래서 판결은 이렇게 결론 냈어요. 해지권을 행사할 당시 3기 이상 밀려 있었다면, 해지 의사가 적힌 서면이 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일부가 지급돼 3기 미만이 돼도, 특별한 사정이 없는 한 해지권은 소멸하지 않습니다.
앞의 장부로 이어 가 볼게요.
- 8월 10일 — 누적 연체 700만원 상태에서 해지 내용증명을 보냄.
- 8월 12일 — 임차인이 200만원을 입금해 연체가 500만원이 됨.
- 8월 13일 — 내용증명 도달.
도달 시점만 보면 3기(600만원)에 못 미쳐요. 그래도 행사 당시 700만원이 밀려 있었으니, 판례에 따르면 해지권은 원칙적으로 살아 있습니다.
다만 이 판결에는 조건이 붙어 있어요.
- 소장으로 해지한 사건이었어요. 해지 의사를 적은 소장 부본이 송달되기 전에 입금된 경우를 판단했습니다. 내용증명으로 해지할 때도 “행사 당시”를 기준으로 삼는 논리는 같지만, 사안마다 다툼 여지는 남아요.
- “특별한 사정”이 있으면 달라질 수 있어요. 원심은 임대인이 아무런 이의 없이 차임을 받은 것으로 볼 수 없다는 점을 근거로 들었습니다.
그래서 해지 통지 뒤 들어온 돈은 이렇게 받으세요. 입금 직후 문자나 메일로 “연체 차임 일부 변제로 받을 뿐 해지 의사는 유지합니다”라고 남기는 거예요. 받은 돈을 돌려보낼 필요는 없지만, 아무 말 없이 받으면 해지를 없던 일로 하려 했다는 주장의 빌미가 됩니다.
다 갚았어도 갱신을 거절할 수 있나요? 🗂️
거절할 수 있어요. 갱신 거절 사유는 해지 사유와 문언이 다릅니다. 상가임대차법 제10조 제1항 제1호는 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 적어 과거의 사실까지 포함해요.
대법원 2020다263635 판결의 사건이 좋은 예예요. 월세 110만원 상가에서 연체액이 한 번 3기에 이르렀다가, 갱신 요구 당시에는 3기에 못 미친 상태였습니다.
대법원은 그래도 갱신을 거절할 수 있고, 제10조의4 단서에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다고 봤어요. 2020다255429 판결도 “임대차기간 중 어느 때라도” 3기분이 밀린 사실이 있으면 된다고 판단했습니다.
| 구분 | 해지 (제10조의8) | 갱신 거절 (제10조 제1항 제1호) |
|---|---|---|
| 조문 문언 | 연체액이 3기에 “달하는 때” | 3기에 이르도록 연체한 “사실이 있는” 경우 |
| 언제 쓰나 | 계약 기간 중 | 기간 만료 6개월~1개월 전 갱신 요구를 받았을 때 |
| 판단 기준 | 해지권 행사 당시 3기 이상 (2024다320215) | 기간 중 한 번이라도 3기 도달 (2020다263635) |
| 지금 다 갚았다면 | 새로 해지할 수는 없음 | 그래도 거절 가능 |
| 권리금 보호의무 | 3기 연체 사실이 있으니 지지 않음 | 지지 않음 (제10조의4 제1항 단서) |
그래서 해지까지 갈 생각이 없더라도 연체가 3기에 닿은 날의 기록은 남겨 두세요. 그 한 장이 몇 년 뒤 갱신 협상에서 쓰입니다.
반대로 연체 기록이 없는데 “내가 직접 장사하겠다”는 이유로 임차인이 데려온 신규임차인을 거절하면 곤란해져요. 대법원 2024다305605 판결은 그런 이유만으로는 정당한 사유가 아니라고 보고 권리금 손해배상 책임을 인정했습니다.
밀린 월세는 보증금에서 빼면 끝인가요? 💰
계약이 끝나 건물을 돌려받을 때는 보증금에서 당연히 빠져요. 대법원 2013다77225 판결은 보증금이 임차인의 모든 채무를 담보하고, 연체 차임은 목적물을 반환할 때 별도 의사표시 없이 공제된다고 봤습니다.
다만 소송에서는 증명의 몫이 나뉘어요. 2020다263635 판결은 임대인이 “공제한다”고 주장하고 연체 차임이 생긴 원인을 증명해야 한다고 했습니다. 이미 갚아서 없어졌다는 증명은 임차인의 몫이에요.
같은 사건에서 임대인은 공제 주장을 늦게 꺼내 받아들여지지 않았습니다.
보증금보다 밀린 돈이 많거나, 계약이 끝났는데 비워 주지 않는 경우도 있어요. 해지 뒤에도 계속 쓰면 그 기간의 사용료 상당액을 청구할 수 있고, 월세 부가세를 임차인이 내기로 했다면 그 부가세 상당액도 임차인이 부담한다는 판례가 있습니다(2020다255429).
보증금으로 덮이지 않는 돈은 시효를 챙겨야 해요. 월 단위 월세는 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효 대상입니다. 시효를 멈추는 방법은 상사채권 소멸시효 기산점·중단에서, 지연이자 계산은 지연손해금 계산 방법에서 이어서 확인하세요.
해지 뒤에도 안 나가면 어떤 순서로 가나요? 🧭
해지 통지가 도달했는데도 비워 주지 않으면 법원 절차로 넘어가요. 순서는 이렇습니다.
- 연체 장부와 도달 증거를 묶어요. 월별 입금표, 내용증명, 배달증명, 입금 뒤 보낸 이의 문자.
- 점유 이전을 막아요. 소송 중에 다른 사람에게 점포를 넘기면 판결을 받아도 집행이 꼬이므로 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다.
- 건물 인도 소송과 연체 월세 청구를 함께 내요. 인도 청구 소송(명도소송)에 밀린 월세와 해지 뒤 사용료를 함께 청구하는 경우가 많습니다.
- 판결 뒤 인도 집행과 보증금 정산을 해요. 보증금에서 공제하고 남는 연체액은 압류로 받습니다.
금액만 받고 싶고 건물 반환까지는 원하지 않는다면 다른 길도 있어요. 밀린 월세만 지급명령으로 청구하거나, 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 점포를 제3자에게 빌려준 경우라면 전차인에게 직접 차임을 청구하는 방법도 함께 보세요.
자주 하는 실수는 무엇인가요? ⚠️
- 개월 수로 세는 실수. “석 달 밀렸다”가 아니라 “합계가 월세 3개분인가”를 봐야 해요.
- 3기 전에 해지 통지. 요건이 안 찬 해지 통지는 효과가 없고 철회도 못 합니다.
- 이의 없이 받는 입금. 해지 뒤 들어온 돈은 “일부 변제로만 받는다”는 기록을 남기세요.
- 연체 기록을 지우는 합의. 다 받았다는 확인서를 쓰면서 과거 연체 사실까지 없던 일로 적으면 갱신 거절 근거가 흐려져요.
- 코로나 특례 기간 연체분을 합산. 상가임대차법 제10조의9는 2020년 개정법 시행일부터 6개월 동안의 연체액을 3기 계산에서 빼도록 했어요. 그 기간이 섞인 오래된 연체라면 따로 떼어 세야 합니다.
다음 달부터 밀리지 않게 하려면? 🛡️
해지 분쟁까지 가는 경우는 대개 첫 달 연체를 흘려보낸 데서 시작해요. 월세 기한 다음 날 누가 안내할지, 입금이 얼마나 들어왔는지를 매달 같은 방식으로 남겨 두면 3기에 닿는 날을 놓치지 않습니다.
임대료처럼 매달 반복되는 청구는 기한이 지나면 자동으로 안내가 나가고 발송 기록이 남게 해 두면 편해요. 그런 흐름은 청구스 같은 도구로 정리할 수 있습니다. 그 기록이 나중에 내용증명의 연체 내역표가 돼요.
정리하면
상가 월세 해지는 “몇 달”이 아니라 “얼마”로 세고, 3기분이 찬 뒤 보낸 해지 통지는 도달 전 일부 입금으로 원칙적으로 무너지지 않아요. 다만 받은 돈에는 이의를 남기고, 연체 기록은 갱신 거절 근거로 보관하세요.
| 이런 상황이면 | 먼저 할 일 |
|---|---|
| 연체 합계가 아직 3기 미만 | 월별 연체표를 만들고 독촉만 해 둔다 |
| 합계가 3기 이상 | 해지 내용증명(배달증명) 발송 |
| 발송 뒤 일부 입금 | 이의를 남기고 수령, 해지 유지 |
| 다 갚은 뒤 갱신 요구 | 과거 3기 연체 기록으로 거절 검토 |
| 해지 뒤에도 점유 | 점유이전금지가처분 후 인도 소송 |
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청구스는 청구서 발행·입금 확인·연체 알림·회수를 한 흐름으로 자동화하는 B2B 매출채권·미수금 관리 SaaS입니다. 해지 요건을 판단해 주는 도구가 아니라, 매달 기한과 입금 기록을 남겨 3기에 닿는 날을 놓치지 않게 돕는 도구로 쓰세요.
출처
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지, 2015. 5. 13. 신설)
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)·제10조의4(권리금 회수기회 보호)
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위)·제15조(강행규정)
- 국가법령정보센터 — 민법 제111조(도달주의)·제543조(해지 의사표시와 철회 불가)·제550조(해지의 효과)
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- 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 — 연체 차임은 목적물 반환 때 보증금에서 당연 공제
- 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605 — 임대인이 직접 영업하려는 이유만으로 신규임차인 거절은 정당한 사유 아님