세입자가 월세를 몇 달째 안 주는데, 정작 그 가게에서는 다른 사람이 멀쩡히 장사를 하고 있다면 답답하시죠. 😤 이럴 때 임대인은 가게를 쓰고 있는 그 사람에게 직접 월세를 청구할 수 있습니다.
전대에 동의했다면 전차인(임차인에게서 다시 빌려 쓰는 사람)은 임대인에게 직접 차임 지급 의무를 집니다. 민법 제630조 제1항이 그렇게 정하고 있어요. 임차인을 거치지 않아도 됩니다.
📌 전차인에게 직접 청구할 수 있는 근거는 무엇인가요?
민법 제630조 제1항입니다. 조문을 그대로 보면 이렇습니다.
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
임대인과 전차인 사이에는 계약이 없습니다. 그런데도 법이 임대인을 보호하려고 직접 의무를 만들어 준 것 이에요.
조건은 하나입니다. 임대인이 전대에 동의했을 것. 동의 없이 이뤄진 전대는 이 조문이 작동하지 않습니다. 🔒
⚖️ 전차인이 전대인에게 이미 냈다면 어떻게 되나요?
여기가 실무에서 가장 많이 다투는 지점입니다. 조문만 보면 “전대인에 대한 차임의 지급으로써 대항하지 못한다” 이니 무조건 다시 받을 수 있을 것 같죠.
그런데 대법원은 범위를 나눠 놓았습니다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결의 취지는 이렇습니다.
| 전차인이 낸 시점 | 임대인에게 대항 |
|---|---|
| 전대차계약상 차임지급시기 전(선급) | 대항하지 못함 |
| 차임지급시기가 지난 뒤 | 대항할 수 있음 |
즉 전차인이 계약대로 제때 낸 차임까지 임대인이 다시 받아 갈 수는 없습니다. 막을 수 있는 것은 앞당겨 낸 차임 이에요.
전대인과 전차인이 “1년치를 미리 몰아서 받았다”는 식으로 짜 두면 임대인이 손해를 보게 되는데, 그걸 막는 장치라고 보시면 됩니다. 📌
👥 임차인과 전차인 중 누구에게 청구해야 하나요?
둘 다 가능합니다. 민법 제630조 제2항이 못을 박아 두었어요.
전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
전차인에게 직접청구권이 생겼다고 해서 임차인에 대한 권리가 사라지는 게 아니라는 뜻입니다. 회수 실무에서는 양쪽에 동시에 내용증명을 보내는 것 이 보통이에요.
다만 같은 차임을 두 번 받을 수는 없습니다. 한쪽에서 받으면 그만큼 다른 쪽 청구액이 줄어듭니다.
밀린 차임이 몇 달씩 쌓이기 전에 매달 알아서 독촉이 나가는 편이 훨씬 낫습니다. 이 리마인드를 사람이 매달 돌리는 게 부담이라면, 자동으로 처리하는 방법도 있어요.
💰 얼마까지 받을 수 있나요?
임대차 차임과 전대차 차임 중 적은 금액 이 한도입니다.
전차인은 두 계약 어느 쪽에서도 지지 않는 의무를 새로 떠안지는 않습니다. 전대차계약으로 전대인에게 지는 의무 이상으로 임대인에게 책임지지 않고, 임차인이 임대인에게 지는 의무 이상으로도 책임지지 않아요.
숫자로 보면 이렇습니다.
| 상황 | 임대차 차임 | 전대차 차임 | 전차인에게 청구 가능액 |
|---|---|---|---|
| 전대가 더 싼 경우 | 300만원 | 250만원 | 250만원 |
| 전대가 더 비싼 경우 | 300만원 | 400만원 | 300만원 |
| 같은 경우 | 300만원 | 300만원 | 300만원 |
전대인이 차액을 남기려고 비싸게 놓았다면 그 차액까지 임대인이 가져갈 수는 없어요. 반대로 싸게 놓았다면 임대인이 손해를 보는 구조입니다.
🚫 동의 없이 전대했다면 어떻게 하나요?
직접청구권은 생기지 않습니다. 민법 제630조가 “임대인의 동의를 얻어” 를 전제로 하기 때문이에요.
대신 임대인에게는 더 강한 카드가 있습니다.
- 계약 해지 — 민법 제629조 제2항이 무단 전대를 해지 사유로 정합니다
- 건물 인도 청구 — 전차인은 임대인에게 점유를 주장할 권리가 없습니다
그래서 무단전대 상황에서는 “차임을 받는 길”보다 “계약을 끊고 공간을 되찾는 길” 이 먼저입니다. 밀린 차임은 임차인에게 청구하고요.
한 가지 예외가 있어요. 건물의 소부분을 타인에게 쓰게 한 경우 에는 제629조부터 제631조까지가 적용되지 않습니다(632조). 매장 한쪽 진열대를 쓰게 한 정도라면 무단전대로 보지 않는다는 뜻이에요.
📅 몇 달 밀리면 계약을 끊을 수 있나요?
건물의 용도에 따라 기수가 다릅니다. 이걸 헷갈려 해지 통지를 일찍 보냈다가 무효가 되는 경우가 있어요.
| 구분 | 근거 | 연체 기수 |
|---|---|---|
| 상가건물(사업자등록 대상) | 상가건물 임대차보호법 10조의8 | 3기 |
| 그 밖의 건물·공작물 | 민법 640조 | 2기 |
여기서 “3기”는 3개월 연속 이 아니라 누적 연체액이 차임 3개월분에 달하는 때 를 말합니다. 매달 절반씩 6개월을 밀렸어도 합계가 3개월분이면 해당돼요.
전대차관계에도 같은 기준이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항이 제10조의8을 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용 한다고 정하고 있어요.
🔗 임차인과 합의로 계약을 끝내면 전차인은 나가야 하나요?
나가지 않아도 됩니다. 민법 제631조입니다.
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
임대인과 임차인이 짜고 계약을 정리해 전차인을 몰아내는 것을 막는 조항이에요. 동의한 전대차에서는 전차인의 지위가 그만큼 단단합니다.
바꿔 말하면 임대인 입장에서 전대에 동의하는 순간 상대가 두 명이 됩니다. 받을 사람도 둘, 내보낼 때 상대해야 할 사람도 둘이에요. 동의서에 조건을 붙여 두는 편이 안전합니다. ✅
🧾 실제로는 어떤 순서로 움직이나요?
밀린 차임이 확인된 시점부터의 순서입니다.
- 전대차 동의 여부를 문서로 확인 — 동의서·특약·묵시적 승낙 정황을 모읍니다
- 임차인과 전차인 양쪽에 내용증명 — 전차인에게는 민법 630조 1항을 근거로 명시
- 전차인의 지급 내역 확인 — 언제 얼마를 전대인에게 냈는지가 대항 여부를 가릅니다
- 연체 기수 도달 시 해지 통지 — 상가 3기·그 밖 2기
- 회수가 안 되면 지급명령 또는 소 제기 — 임차인과 전차인을 공동피고로
3번을 건너뛰면 소송에서 그대로 깨집니다. 전차인이 “제때 냈다”는 증빙을 내면 그 부분은 청구가 배척되니까요. ⚠️
⚠️ 자주 하는 실수
- 동의 없는 전대인데 전차인에게 차임을 청구 — 청구권이 없어 기각됩니다. 해지와 인도 청구로 가야 해요
- 전차인이 낸 차임을 무조건 무시 — 지급시기가 지난 뒤 낸 것은 대항 가능합니다
- 전대차 차임이 더 비싸서 그 금액으로 청구 — 임대차 차임이 한도입니다
- 상가에 민법 640조 2기를 적용해 해지 통지 — 상가는 3기라 무효가 됩니다
- 임차인과 합의 해지 후 전차인에게 나가라고 통보 — 631조로 막힙니다
- 전차인만 상대하고 임차인은 방치 — 630조 2항상 양쪽 청구가 원칙이에요
💬 자주 묻는 질문
Q. 전대 동의는 꼭 서면이어야 하나요?
법이 형식을 정하고 있지는 않습니다. 다만 나중에 동의 여부가 다툼이 되므로 서면으로 남기는 편이 안전합니다. 임대인이 전차인의 영업을 알면서 오래 방치한 정황이 묵시적 동의로 인정되는 경우도 있습니다.
Q. 보증금도 전차인에게 청구할 수 있나요?
직접청구의 대상은 전차인이 지는 의무의 범위입니다. 임차인이 임대인에게 맡긴 보증금 반환 문제는 임대인과 임차인 사이의 문제라 성격이 다릅니다.
Q. 전차인이 나간 뒤에도 청구할 수 있나요?
퇴거했더라도 재임 기간에 발생한 차임 채무는 남습니다. 다만 시효 문제가 생기므로 지체 없이 청구하는 편이 좋습니다. 상거래 채권의 시효는 상사채권 소멸시효 글에 정리해 두었어요.
Q. 임차인이 이미 파산했다면요?
임차인에 대한 청구는 파산절차에서 처리되지만, 전차인에 대한 직접청구권은 별개입니다. 전차인에게는 그대로 청구할 수 있습니다.
Q. 전차인이 여러 명이면 어떻게 하나요?
각 전차인이 자기 전대차계약상 의무 범위에서 각각 의무를 집니다. 한 사람에게 전액을 청구할 수는 없고, 각자의 차임 범위로 나눠 청구해야 합니다.
Q. 관리비도 직접 받을 수 있나요?
임대차계약과 전대차계약에서 전차인이 부담하기로 한 항목이라면 같은 구조로 볼 여지가 있습니다. 계약서에 관리비가 차임과 별도로 어떻게 정해져 있는지부터 확인하세요.
💡 밀린 차임이 3기에 닿기 전에 알아채는 게 먼저입니다
해지도 직접청구도 결국 “얼마가 언제부터 밀렸는지”가 정확해야 굴러갑니다. 청구스를 쓰는 회사는 1개월 이상 연체가 83.3퍼센트 줄었습니다.
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- 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) — 제1항 임대인 동의 없는 전대 금지, 제2항 위반 시 해지권
- 민법 제630조(전대의 효과) — 제1항 전차인의 직접 의무와 전대인에 대한 차임 지급의 대항 불가, 제2항 임차인에 대한 권리행사에 영향 없음
- 민법 제631조(전차인의 권리의 확정) — 임대인·임차인 합의 종료 시에도 전차인 권리 존속
- 민법 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) — 제629조부터 제631조까지 적용 제외
- 민법 제640조(차임연체와 해지) — 건물 기타 공작물은 2기의 차임액
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) — 3기의 차임액
- 상가건물 임대차보호법 제13조(전대차관계에 대한 적용 등) — 제1항 제10조의8 등의 전대차관계 적용, 제2항 전차인의 갱신요구 대위행사
- 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 — 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위