월세가 석 달째 안 들어오는데 임차인은 연락도 안 받고 가게 문은 열려 있어요. 명도소송을 내려고 알아보니 「점유이전금지가처분부터 하라」는 말이 꼭 따라붙죠. 비용만 늘리는 절차인지 궁금하실 거예요.
결론부터 말할게요. 법이 정한 의무는 아니지만, 소송 중에 임차인이 가게를 남에게 넘길 가능성이 조금이라도 있으면 먼저 거는 게 맞아요. 가처분 없이 판결을 받으면 그 사이 들어온 새 점유자에게는 판결을 집행할 수 없어 소송을 다시 해야 할 수 있습니다.
신청 비용은 인지 1만원과 송달료 3만원대로 시작해요. 다만 담보와 집행비용이 따로 들고, 결정 뒤 2주 안에 집행해야 합니다.
점유이전금지가처분은 왜 하나요? 🔒
점유이전금지가처분은 임차인이 가게 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하게 법원이 미리 묶어 두는 보전처분이에요. 명도소송은 몇 달이 걸리는데, 그사이 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 집행이 막히기 때문입니다.
판결은 원칙적으로 소송 당사자에게만 효력이 있어요. 임차인 A를 상대로 이겼는데 가게에 B가 영업하고 있으면, B를 상대로는 그 판결로 바로 집행하기 어렵습니다.
가처분을 먼저 집행해 두면 이야기가 달라져요. 대법원은 가처분 뒤에 점유가 넘어가도 가처분 채무자가 채권자와의 관계에서는 여전히 점유자로 취급된다고 봤어요. 이를 당사자항정(당사자를 그 자리에 고정해 두는 효력)이라고 부릅니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결).
그래서 임대인은 A를 상대로 받은 판결에 승계집행문(판결의 효력을 승계인에게 넓혀 주는 집행문, 민사집행법 제31조)을 받아 B를 내보낼 수 있어요.
그럼 가처분만 받으면 바로 내보낼 수 있을까요? 여기서 오해가 많아요.
가처분만으로 임차인을 내보낼 수 있나요? ⚖️
아니에요. 점유이전금지가처분으로는 퇴거를 강제할 수 없어요. 같은 98다59118 판결은 가처분 채권자가 가처분 자체의 효력으로 제3자에게 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 본안판결의 집행 단계에서 승계집행문으로 배제할 수 있을 뿐이라고 했습니다.
쉽게 말하면 가처분은 자물쇠이고 명도소송은 열쇠예요. 자물쇠는 상대가 다른 사람에게 가게를 넘기는 걸 막을 뿐, 문을 열어 주지는 않습니다.
| 구분 | 점유이전금지가처분 | 명도소송(건물 인도 소송) |
|---|---|---|
| 하는 일 | 점유 이전을 막아 둠 | 건물을 돌려달라는 판결을 받음 |
| 근거 | 민사집행법 제300조 제1항 | 상가건물 임대차보호법 제10조의8 해지 등 |
| 걸리는 시간 | 서면 심리, 결정 뒤 2주 안 집행 | 몇 달 이상 |
| 내보낼 수 있나 | 없음 | 판결 뒤 인도집행으로 가능 |
| 밀린 월세 | 청구 못 함 | 함께 청구 가능 |
그렇다면 언제, 어떤 순서로 걸어야 할까요? 월세 밀린 상가를 예로 순서를 짜 볼게요.
월세 밀린 상가, 어떤 순서로 진행하나요? 📋
계약 해지 의사가 도달한 뒤 명도소송을 내기 전이나 같은 때 가처분을 신청하는 게 기본 순서예요. 해지 근거가 서야 「건물을 돌려받을 권리」를 법원에 소명할 수 있기 때문입니다.
예를 들어 월세 300만원인 상가에서 900만원(3기분)이 밀렸다고 해 볼게요. 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 해지권이 생기고, 해지 의사는 임차인에게 도달해야 효력이 있어요. 해지 내용증명 쓰는 법은 상가 월세 미납 내용증명에 정리해 뒀어요.
- 1단계 — 해지 통지: 3기분 연체를 확인하고 해지 내용증명을 보내요
- 2단계 — 실제 점유자 확인: 간판·사업자등록·전대 여부를 확인해요
- 3단계 — 가처분 신청: 본안 관할법원이나 건물 소재지 지방법원에 내요(민사집행법 제303조)
- 4단계 — 2주 안 집행: 결정 고지일부터 2주 안에 집행관에게 위임해요
- 5단계 — 명도소송: 건물 인도와 밀린 월세·해지 뒤 사용료를 함께 청구해요
- 6단계 — 인도집행: 판결 뒤 집행관이 건물을 넘겨받아 임대인에게 인도해요
4단계의 2주는 특히 놓치기 쉬워요. 이 기간은 가압류 규정(민사집행법 제292조 제2항)이 가처분에도 준용되는 것이라(제301조), 결정문을 받고 미루면 다시 신청해야 합니다.
비용은 얼마나 들까요? 신청 단계부터 하나씩 볼게요.
점유이전금지가처분 비용은 얼마인가요? 💰
신청 단계에서는 인지 1만원과 송달료가 들고, 그 밖에 법원이 정하는 담보와 집행관 예납금이 따로 들어요. 인지는 다툼의 대상에 관한 가처분 신청에 붙이는 1만원 정액입니다(민사소송 등 인지법 제9조 제2항).
송달료는 당사자 수 × 3회분이에요. 임대인과 임차인 2명이면 1회 5,640원(2026년 7월 1일 기준) × 3회 × 2명 = 33,840원입니다.
| 항목 | 금액 | 메모 |
|---|---|---|
| 신청 인지 | 10,000원 | 인지법 제9조 제2항 |
| 송달료 | 33,840원 | 2명 × 3회 × 5,640원 |
| 담보 | 법원이 정함 | 현금 공탁 또는 보증보험증권 |
| 집행비용 | 집행관사무소 안내 | 수수료·여비 예납 |
담보는 가처분으로 임차인이 입을 수 있는 손해에 대비해 법원이 정하는 돈이에요(민사집행법 제280조, 제301조). 금액은 사건마다 달라서 미리 단정할 수 없고, 담보제공명령을 받은 뒤 정해진 기간 안에 내야 합니다.
현금 대신 보증보험증권으로 담보를 내도록 허용하는 경우가 많아요. 이때는 보험료만 부담하면 됩니다. 실제 금액은 담보제공명령과 관할 법원 안내로 확인하세요.
돈을 냈는데 현장에서 집행이 안 되는 경우도 있어요. 가장 흔한 이유를 짚어 볼게요.
현장에서 집행이 안 되는 경우는 언제인가요? ⚠️
가처분 결정에 적힌 채무자가 실제로 가게를 점유하고 있지 않으면 집행불능이 될 수 있어요. 집행관은 현장에서 결정문의 채무자가 점유하고 있는지 확인하고 고시문을 붙이기 때문입니다.
이런 경우가 자주 문제 돼요.
- 전대(재임대): 임차인이 다른 사람에게 가게를 다시 빌려줬다면 전차인도 채무자로 넣어야 해요
- 영업 양도: 간판·사업자등록이 다른 사람 이름으로 바뀌었는지 봐요
- 법인 임차인: 계약은 대표 개인, 영업은 법인처럼 이름이 갈리면 둘 다 넣는 걸 검토해요
신청 전에 가게에 직접 가서 간판·영업 주체·우편물 이름을 확인하는 게 가장 확실해요. 전대가 끼어 있다면 전차인에게 월세 직접 청구에서 전차인 관계를 먼저 정리해 보세요.
그럼 가처분을 무시하고 가게를 넘기면 어떻게 될까요?
가처분 뒤에 임차인이 가게를 넘기면 어떻게 되나요? 🚫
가처분 뒤 임차인에게서 점유를 넘겨받은 사람에게는 승계집행문으로 집행할 수 있고, 넘긴 쪽은 형사처벌 대상이 될 수 있어요. 대법원은 고시문이 붙은 뒤 가처분 채무자가 점유를 다른 사람에게 넘기는 것은 특별한 사정이 없는 한 공무상표시무효죄라고 봤습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024도6213 판결).
형법 제140조 제1항은 이 죄를 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금으로 정해요. 건물 일부를 제3자에게 영업하게 한 경우에도 같은 죄를 인정한 판결이 있습니다(대법원 2004. 10. 28. 선고 2003도8238 판결).
다만 예외가 하나 있어요. 제3자가 임차인을 통하지 않고 점유를 빼앗듯이 들어온 경우에는 원칙적으로 승계인이 아니라서 승계집행문을 받을 수 없어요(대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결). 이때는 그 사람을 상대로 따로 인도 청구를 해야 합니다.
| 가처분 뒤 상황 | 임대인이 할 일 |
|---|---|
| 임차인이 B에게 전대·양도 | 판결에 승계집행문 받아 B 상대 집행 |
| C가 임차인 몰래 점유 침탈 | C 상대로 별도 인도 청구 |
| 임차인이 고시문 무시하고 넘김 | 공무상표시무효 고소 검토 |
밀린 월세는 어떻게 받나요? 💸
밀린 월세는 가처분이 아니라 명도소송에 함께 청구하고, 건물을 돌려받을 때 보증금에서 공제해요. 점유이전금지가처분은 돈을 받는 절차가 아니기 때문입니다.
앞의 예에서 보증금이 3,000만원이고 해지 뒤 6개월 만에 건물을 돌려받았다면 이렇게 계산해요.
- 해지 전 밀린 월세: 900만원
- 해지 뒤 6개월 사용료(계속 영업했다면 월세 상당액): 1,800만원
- 합계 2,700만원 → 보증금 3,000만원에서 공제하고 300만원 반환
연체 차임은 건물을 돌려받을 때 따로 말하지 않아도 보증금에서 공제돼요(대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결). 소송이 길어져 공제할 돈이 보증금을 넘으면, 넘는 부분은 판결로 강제집행해야 합니다.
다만 해지 뒤 사용료는 임차인이 실제로 가게를 써서 이익을 얻었을 때 인정돼요. 문을 닫고 짐만 남겨 둔 경우에는 부당이득이 부정될 수 있습니다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다38207 판결). 해지 뒤 영업 여부를 사진·영수증으로 남겨 두세요.
월 단위 차임은 3년 단기소멸시효 대상이라(민법 제163조 제1호) 오래 두지 마세요.
판결 전에 임차인의 다른 재산을 묶어 두려면 가처분이 아니라 가압류를 써요. 절차와 비용은 가압류 신청 방법에 있어요.
이 단계까지 오는 건 첫 연체 때 독촉이 늦어 석 달이 그냥 흐른 경우가 많아요. 청구스는 결제기한 다음 날 연체 안내를 자동으로 보내고 회차별 미납 기록을 남겨, 3기 연체를 언제 넘겼는지 날짜로 확인할 수 있게 해 줍니다.
실무에서 자주 놓치는 것은? 🔍
- 결정 뒤 2주를 넘기기 — 집행할 수 없게 돼 다시 신청해야 해요
- 계약서상 임차인만 채무자로 적기 — 전차인·양수인이 점유하면 집행불능이 될 수 있어요
- 가처분으로 끝났다고 생각하기 — 명도소송은 따로 내야 해요
- 단전·단수나 자물쇠 교체로 직접 내보내기 — 형사 문제로 번질 수 있어요. 인도집행으로 하세요
- 밀린 월세를 소송에서 빼기 — 해지 뒤 사용료까지 함께 청구해야 보증금 정산이 깔끔해요
- 제소명령 기간 놓치기 — 임차인이 신청하면 법원이 2주 이상 기간을 정하고, 그 안에 본안을 내지 않으면 가처분이 취소돼요(민사집행법 제287조, 제301조)
정리하면
| 지금 상황 | 먼저 할 일 |
|---|---|
| 3기분 밀렸고 해지 전이다 | 해지 내용증명 발송 |
| 해지했고 소송 전이다 | 실제 점유자 확인 → 점유이전금지가처분 |
| 가처분 결정을 받았다 | 2주 안 집행관 위임 |
| 이미 전대돼 있다 | 전차인도 채무자로 신청 |
| 판결 전 다른 재산이 걱정된다 | 임차인 재산 가압류 |
점유이전금지가처분은 비용이 크지 않지만 채무자 특정과 2주 기한에서 결과가 갈려요. 점유 관계가 복잡하거나 담보 금액이 부담되면 변호사와 상의해 진행하세요.
청구스는 청구서 발행·입금 확인·연체 알림·회수를 한 흐름으로 자동화하는 B2B 매출채권·미수금 관리 SaaS입니다. 명도나 가처분을 대신하지는 않지만, 매달 받을 돈이 언제부터 밀렸는지 기록으로 남겨 두는 데까지 돕습니다.
출처
- 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결 — 점유이전금지가처분의 당사자항정 효력, 가처분 자체로 직접 퇴거 강제 불가·승계집행문으로 배제
- 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결 — 가처분채무자를 통하지 않고 점유를 침탈한 제3자는 원칙적으로 승계인 아님
- 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024도6213 판결 — 고시문 부착 뒤 점유 이전은 원칙적으로 공무상표시무효죄
- 대법원 2004. 10. 28. 선고 2003도8238 판결 — 고시문 부착 뒤 건물 일부에서 제3자에게 영업하게 한 경우 공무상표시무효죄 성립
- 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 — 연체 차임은 목적물 반환 때 보증금에서 당연 공제
- 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다38207 판결 — 종료 뒤 실제 사용·수익이 없으면 차임 상당 부당이득 부정
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제300조(가처분의 목적)·제301조(가압류절차의 준용)·제303조(관할법원)·제305조(가처분의 방법)
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제292조(집행개시의 요건, 2주 집행기간)·제287조(본안의 제소명령)·제280조(담보)
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제31조(승계집행문)
- 국가법령정보센터 — 민사소송 등 인지법 제9조(그 밖의 신청서)
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)
- 국가법령정보센터 — 형법 제140조(공무상비밀표시무효)