세입자가 월세를 넉 달째 안 냅니다. 소송까지 가기는 부담스럽고, 그냥 두자니 금액은 계속 불어나고요. 😮💨
이럴 때 쓸 수 있는 게 임대차분쟁조정위원회입니다. 수수료 1만원에 60일이면 결론이 납니다. 다만 상대방이 「응하지 않겠다」고 통지해 버리면 그대로 각하된다는 사실은 거의 알려져 있지 않습니다.
받을 돈을 받아내는 경로는 여러 갈래인데, 조정은 그중 가장 싸고 가장 빠르지만 가장 잘 깨지는 길입니다. 어디에 강하고 어디서 무너지는지를 조문으로 짚어 드릴게요.
📌 밀린 차임도 조정 대상인가요?
대상이 맞습니다. 법률 본문만 보면 헷갈리는데, 시행령까지 봐야 확인됩니다.
주택임대차보호법 제14조 제2항은 심의·조정 사항으로 다섯 가지를 듭니다. 차임·보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금 또는 임차주택의 반환, 유지·수선 의무, 그리고 대통령령으로 정하는 분쟁입니다.
「밀린 차임 청구」는 앞의 네 가지 어디에도 딱 들어맞지 않습니다. 답은 다섯 번째, 시행령 제22조에 있어요.
시행령 제22조는 대통령령으로 정하는 분쟁을 일곱 가지로 열거합니다. 그중 이 상황에 걸리는 것이 두 개입니다.
- 1호 — 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁
- 3호 — 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁
- 7호 — 앞의 규정에 준하는 분쟁으로서 위원장이 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁
차임 지급은 임차인의 계약상 의무이고, 그 불이행이 곧 연체입니다. 1호와 3호에 정면으로 들어갑니다.
🚪 어디에 신청하나요?
임차 목적물이 있는 지역을 관할하는 조정위원회입니다(법 21조①). 내 사무실 주소가 아니라 집이나 가게가 있는 곳 기준입니다.
위원회는 세 종류의 기관에 설치돼 있습니다. 시행령 별표 1이 기관별 지부·지사와 관할구역을 정하고 있어요.
- 대한법률구조공단의 지부 — 서울중앙·수원·대전·대구·부산·광주 6곳
- 한국토지주택공사의 지역본부
- 한국부동산원의 지사 — 서울동부·전주·춘천·고양·성남·대전·포항·인천·창원·울산
여기에 더해 시·도가 조례로 자체 위원회를 둘 수 있습니다(법 14조① 후단). 같은 지역에 여러 위원회가 있을 수 있다는 뜻이에요.
신청은 서면으로도 되고 구두로도 됩니다(시행령 30조①). 구두 신청이면 심사관이나 조사관에게 진술하고, 그 자리에서 조정신청조서를 만들어 서명합니다.
🚫 상대가 응하지 않으면 어떻게 되나요?
여기가 이 제도의 가장 큰 약점이자, 신청 전에 반드시 알아야 할 지점입니다.
피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하면 위원장은 신청을 각하합니다. 주택임대차보호법 제21조 제3항 제5호입니다.
즉 상대방에게 사실상 거부권이 있습니다. 아무리 내 주장이 맞아도, 상대가 「안 하겠습니다」 한 줄을 보내면 절차가 그 자리에서 끝납니다.
다만 조문을 끝까지 읽으면 미묘한 비대칭이 보입니다. 각하 사유는 「응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우」이지, 「응하겠다는 통지를 하지 않은 경우」가 아닙니다.
시행령 제32조 제2항은 피신청인이 조정에 응할 의사가 있으면 신청서를 송달받은 날부터 7일 이내에 통지하도록 정합니다. 이 통지가 없다고 해서 곧바로 각하한다는 규정은 법에 없습니다.
각하 사유는 모두 여섯 가지입니다. 나머지도 실무에서 자주 걸립니다.
- 1호 — 이미 같은 사항으로 법원에 소가 제기됐거나, 신청 후에 소가 제기된 경우
- 2호 — 이미 민사조정법에 따른 조정이 신청된 경우
- 3호 — 이미 이 법에 따른 조정이 신청됐거나, 신청 후 조정이 성립된 경우
- 4호 — 신청 자체로 임대차 분쟁이 아님이 명백한 경우
- 5호 — 피신청인이 응하지 않겠다고 통지한 경우
- 6호 — 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 않거나 2회 이상 출석요구에 불응한 경우
6호는 방향이 반대라 놓치기 쉽습니다. 내가 신청해 놓고 두 번 안 나가면 내 신청이 각하됩니다.
여기에 더해 위원회는 성질상 조정에 적당하지 않거나 부당한 목적으로 신청했다고 인정되면 조정을 하지 않기로 결정할 수 있습니다(법 25조).
⏱️ 얼마나 걸리고 얼마나 드나요?
60일입니다. 위원회는 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 분쟁조정을 마쳐야 합니다(법 23조①).
부득이한 사정이 있으면 위원회 의결로 30일 범위에서 연장할 수 있습니다. 최장 90일이라는 뜻이에요. 연장하면 그 사유를 당사자에게 통보해야 합니다(23조②).
비용은 이 제도의 가장 강한 무기입니다. 시행령 별표 2가 조정목적의 값 구간별로 수수료를 정하는데, 상한이 10만원입니다.
| 조정목적의 값 | 수수료 |
|---|---|
| 1억원 미만 | 10,000원 |
| 1억원 이상 3억원 미만 | 20,000원 |
| 3억원 이상 5억원 미만 | 30,000원 |
| 5억원 이상 10억원 미만 | 50,000원 |
| 10억원 이상 | 100,000원 |
조정목적의 값을 산정할 수 없으면 1만원입니다(별표 2 비고). 값 산정은 민사소송 등 인지법의 소송목적의 값 산정 방식을 준용합니다(시행령 28조 2호 후단).
환급 규정도 있습니다. 신청이 1호·2호 사유로 각하되면 돌려받고, 3호·5호로 각하돼도 돌려받습니다(시행령 33조③). 회의가 열리기 전에 스스로 취하하면 절반을 환급받습니다.
⚖️ 조정이 성립하면 바로 압류할 수 있나요?
조건부로 가능합니다. 그리고 이 조건을 놓치면 60일이 통째로 헛수고가 됩니다.
먼저 성립 절차입니다. 위원회가 조정안을 만들면 지체 없이 각 당사자에게 통지합니다(법 26조①).
통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다(26조②). 가만히 있는 것이 곧 거부입니다.
양쪽이 모두 수락하면 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다(26조③). 그리고 위원장이 그 내용을 조정서로 작성합니다(26조④).
문제는 그다음입니다. 제26조 제4항 후단을 그대로 옮기면 이렇습니다.
조정위원회위원장은 각 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다.
그리고 제27조가 못을 박습니다. 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본만 민사집행법 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다.
한 가지 더 있습니다. 제27조 단서는 청구에 관한 이의의 주장에 대하여 민사집행법 제44조 제2항을 적용하지 아니한다고 정합니다.
민사집행법 제44조 제2항은 청구이의의 사유를 「변론이 종결된 뒤에 생긴 것」으로 제한하는 조항입니다. 그 제한을 빼 준다는 것은, 채무자가 조정 성립 전에 있었던 사유를 들어서도 청구이의의 소를 낼 수 있다는 뜻입니다.
확정된 지급명령이나 판결에 비해 방어의 문이 더 열려 있는 집행권원이라는 이야기입니다. 이 점은 지급명령이 확정된 뒤의 절차와 비교해 보면 차이가 분명해집니다.
⏳ 조정을 신청하면 소멸시효가 멈추나요?
멈춘다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 근거를 한 다리 건너서 찾아야 합니다.
주택임대차보호법 제29조는 조정위원회의 운영과 조정절차에 관하여 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 민사조정법을 준용한다고 정합니다.
그리고 민사조정법 제35조 제1항은 한 줄입니다. 「조정신청은 시효중단의 효력이 있다.」
여기에 조건이 붙습니다. 같은 조 제2항은 조정신청이 취하되거나 취하된 것으로 보는 때에는 1개월 이내에 소를 제기하지 않으면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다.
하도급 분쟁조정처럼 법률이 직접 「조정 신청은 시효중단의 효력이 있다」고 규정한 경우와 달리, 임대차 조정은 준용 조문을 거칩니다. 시효 완성이 코앞이라면 조정만 믿지 말고 소 제기나 지급명령을 함께 검토하시는 편이 안전합니다.
🔀 각하되거나 조정이 안 되면 그다음은?
소송이나 지급명령을 따로 신청해야 합니다. 자동으로 넘어가지 않습니다.
법원이 하는 민사조정에는 조정이 성립되지 않으면 조정신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보는 규정이 있습니다(민사조정법 36조①). 인지액 차액만 보정하면 그대로 소송이 됩니다.
그런데 주택임대차보호법 제14조부터 제30조까지에는 그런 이행 규정이 없습니다. 조정위원회는 법원이 아니라 공단·공사·부동산원에 설치된 기구이기 때문입니다.
조정이 각하되거나 불성립으로 끝나면 위원회는 그 결과를 당사자에게 통지합니다(시행령 35조①). 거기까지입니다. 다음 절차는 임대인이 처음부터 다시 시작해야 해요.
그래서 실무에서는 순서를 이렇게 잡습니다.
- 연체가 확인되면 내용증명으로 최고부터 — 내용증명의 실제 효력
- 상대가 대화 여지를 보이면 조정 신청(수수료 1만원, 60일)
- 거부 통지가 오거나 불성립이면 지급명령으로 전환
- 이의가 붙으면 소송, 확정되면 압류
🧾 실제로는 어떤 순서로 움직이나요?
밀린 차임 2,400만원을 조정으로 받아내는 경우를 예로 들어 정리해 볼게요.
- 1단계 — 연체 내역을 확정합니다. 월별 발생액, 입금액, 잔액을 표로 만듭니다. 조정목적의 값이 여기서 나옵니다.
- 2단계 — 관할 위원회를 고릅니다. 임차 목적물 소재지 기준입니다. 시행령 별표 1의 기관·관할구역을 확인하세요.
- 3단계 — 신청서를 내고 수수료를 냅니다. 2,400만원이면 1만원입니다. 증거서류는 이때 함께 붙입니다(시행령 30조③).
- 4단계 — 접수와 동시에 절차가 시작됩니다. 위원장은 지체 없이 조정절차를 개시하고, 피신청인에게 신청서를 송달합니다(법 22조①②).
- 5단계 — 상대의 반응을 기다립니다. 응할 의사가 있으면 7일 이내에 통지합니다(시행령 32조②). 거부 통지가 오면 각하이고 수수료는 환급 대상입니다.
- 6단계 — 조사·심의를 거쳐 조정안이 나옵니다. 위원회는 출석·자료 제출을 요구할 수 있습니다(법 24조).
- 🔴 7단계 — 조정안 수락 시 강제집행 승낙 문구를 반드시 요구합니다. 이 문구가 있어야 나중에 압류로 갑니다.
- 8단계 — 14일 안에 서면으로 수락합니다. 침묵하면 내 쪽이 거부한 것이 됩니다(법 26조②).
- 9단계 — 조정서 정본을 받습니다. 위원회가 지체 없이 교부하거나 송달합니다(시행령 35조②).
⚠️ 자주 하는 실수
첫째, 조정 신청 전에 소를 제기해 두는 것입니다. 이미 소가 제기됐으면 각하 사유 1호에 걸립니다. 순서를 반대로 잡아야 합니다.
둘째, 승낙 문구 없이 조정서를 받는 것입니다. 합의는 했는데 집행은 못 하는 상태가 됩니다. 상대가 이 문구를 거부한다면 그 자체가 이행 의사에 대한 신호입니다.
셋째, 조정안 통지를 받고 답을 미루는 것입니다. 14일이 지나면 내 쪽이 거부한 것으로 처리됩니다. 유리한 안이었다면 되돌릴 방법이 없어요.
넷째, 출석요구를 흘려보내는 것입니다. 정당한 사유 없이 2회 이상 불응하면 신청인이라도 각하됩니다(법 21조③6호).
다섯째, 연체 내역이 정리돼 있지 않은 상태로 들어가는 것입니다. 조정목적의 값도, 조정안의 금액도 결국 이 표에서 나옵니다.
💡 조정이든 지급명령이든, 출발점은 「얼마가 언제부터 밀렸는가」입니다
연체 내역이 흐릿하면 수수료 구간도 조정안 금액도 흔들립니다. 청구스를 쓰는 회사는 1개월 이상 연체가 83.3퍼센트 줄었습니다.
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Q. 조정위원회가 상대방에게 돈을 내라고 명령할 수 있나요?
없습니다. 조정은 합의를 만드는 절차입니다. 양쪽이 조정안을 수락해야 성립하고(법 26조③), 한쪽이라도 거부하면 효력이 생기지 않습니다.
Q. 변호사를 선임해야 하나요?
필수가 아닙니다. 구두 신청까지 허용될 만큼(시행령 30조①) 문턱을 낮춰 둔 절차입니다. 다만 승낙 문구 협의나 해지·명도가 함께 걸린 사안이라면 상담을 권합니다.
Q. 수수료를 면제받을 수 있나요?
시행령 제33조 제2항이 면제 대상을 열거합니다. 우선변제를 받을 수 있는 임차인, 기초생활수급자, 국가유공자와 그 유족 등입니다. 임대인 입장에서는 해당하기 어려운 항목들입니다.
Q. 조정 내용은 공개되나요?
회의는 공개하지 않습니다(시행령 26조②). 조정위원과 사무국 직원에게는 비밀유지의무가 있습니다(법 28조).
Q. 관리비도 조정으로 받을 수 있나요?
관리비의 성격에 따라 갈립니다. 계약상 임차인이 부담하기로 한 항목이라면 시행령 제22조 제1호의 계약 이행 분쟁으로 볼 여지가 있습니다. 신청 전에 위원회에 확인하시는 편이 확실합니다.
📚 참고한 1차 출처
- 주택임대차보호법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회) — 제1항 설치 기관, 제2항 심의·조정 사항 5호
- 주택임대차보호법 제17조(조정부의 구성 및 운영) — 제5항 조정부 결정은 조정위원회 결정으로 봄
- 주택임대차보호법 제21조(조정의 신청 등) — 제1항 관할, 제3항 각하 사유 1호~6호
- 주택임대차보호법 제22조(조정절차) — 제1항 접수 시 지체 없이 개시, 제2항 신청서 송달
- 주택임대차보호법 제23조(처리기간) — 60일, 30일 범위 연장
- 주택임대차보호법 제25조(조정을 하지 아니하는 결정) — 성질상 부적당·부당한 목적
- 주택임대차보호법 제26조(조정의 성립) — 제2항 14일 미수락은 거부, 제4항 후단 강제집행 승낙 취지 기재
- 주택임대차보호법 제27조(집행력의 부여) — 승낙 기재 조정서 정본의 집행력, 단서 민사집행법 제44조 제2항 부적용
- 주택임대차보호법 제29조(다른 법률의 준용) — 민사조정법 준용
- 주택임대차보호법 시행령 제22조(조정위원회의 심의ㆍ조정 사항) — 1호 계약 이행, 3호 불이행 손해배상
- 주택임대차보호법 시행령 제28조(조정부에서 심의ㆍ조정할 사항) — 보증금 5억·3억, 조정목적의 값 2억
- 주택임대차보호법 시행령 제30조(조정의 신청) — 서면 또는 구두 신청
- 주택임대차보호법 시행령 제32조(조정서류의 송달 등) — 제2항 응할 의사 7일 이내 통지
- 주택임대차보호법 시행령 제33조(수수료) — 별표 2, 면제·환급
- 주택임대차보호법 시행령 제34조(조정서의 작성) — 제5호 강제집행 승낙 합의 포함
- 상가건물 임대차보호법 제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회) — 제2항 5호 권리금 분쟁
- 상가건물 임대차보호법 제21조(주택임대차분쟁조정위원회 준용) — 주임법 제14조~제29조 준용
- 민사조정법 제35조(소멸시효의 중단) — 제1항 시효중단, 제2항 취하 시 1개월
- 민사조정법 제36조(이의신청에 의한 소송으로의 이행) — 법원 조정의 소 제기 간주
출처
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제21조(조정의 신청 등)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제23조(처리기간)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제26조(조정의 성립)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제27조(집행력의 부여)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제29조(다른 법률의 준용)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제22조(조정위원회의 심의ㆍ조정 사항)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제32조(조정서류의 송달 등)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제33조(수수료)
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회)
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제21조(주택임대차분쟁조정위원회 준용)
- 국가법령정보센터 — 민사조정법 제35조(소멸시효의 중단)