판결은 받았는데 거래처 통장은 비어 있고, 남은 재산이라곤 장사하는 가게뿐이에요. 「그 가게 보증금이라도 잡을 수 없을까?」 생각해 보셨죠?
결론부터 말할게요. 거래처가 건물주에게 맡긴 임대차보증금은 계약 기간 중에도 압류할 수 있어요. 다만 돈은 임대차가 끝나고 가게를 비운 뒤에, 밀린 월세와 원상복구비를 뺀 잔액만 들어옵니다.
언제 받는지, 얼마를 받는지, 그 사이에 무엇이 금액을 깎는지 순서대로 정리할게요.
거래처 가게 보증금도 압류할 수 있나요? 🏪
네, 압류할 수 있어요. 거래처(임차인)가 건물주(임대인)에게 「나중에 돌려받을 보증금」은 금전채권이라, 채권압류의 대상이 됩니다(민사집행법 제223조). 이때 건물주가 제3채무자(채무자에게 돈을 줄 의무가 있는 제3자)가 돼요.
보증금은 임대차가 끝나고 건물을 돌려줄 때 비로소 「얼마를 돌려받을지」가 정해지는 채권이에요. 그래도 기다릴 필요 없이 지금 압류를 걸어 둘 수 있습니다.
압류명령이 건물주에게 송달되면 그때부터 효력이 생겨요(제227조 제3항). 건물주는 거래처에게 보증금을 돌려주면 안 되고, 몰래 돌려주면 우리에게 다시 물어줄 위험을 집니다(제227조 제1항).
그런데 압류만으로 돈이 들어오진 않아요. 실제로 언제 받는지가 다음 문제입니다.
압류하면 보증금은 언제 받을 수 있나요? ⏰
임대차가 끝나고, 거래처가 가게를 비워 건물주에게 돌려준 뒤예요. 보증금 반환과 건물 반환은 동시이행 관계라, 건물주는 가게를 돌려받기 전까지 보증금을 주지 않아도 됩니다(민법 제536조).
반대로 건물을 돌려받았다면 건물주는 보증금을 무조건 돌려줘야 해요(대법원 2008다55634). 이때부터 추심명령을 받은 우리가 건물주에게 직접 청구할 수 있습니다.
순서는 이렇게 흘러가요.
- 1단계 — 압류·추심명령 신청: 건물주를 제3채무자로 적어 함께 신청해요
- 2단계 — 진술최고: 건물주에게 보증금 액수와 밀린 월세를 1주 안에 적어 내게 해요(제237조)
- 3단계 — 임대차 종료와 반환: 기간 만료·해지로 거래처가 가게를 비워요
- 4단계 — 추심: 건물주가 안 주면 추심의 소를 내고, 거래처에게 소를 고지해요(제238조)
여기서 많은 분이 놓치는 게 「기간이 얼마나 남았나」예요. 상가 임차인은 최초 기간을 포함해 10년까지 갱신을 요구할 수 있거든요(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).
그러니 압류 직후 진술최고로 계약 만료일부터 확인하세요. 만료가 멀면 보증금 압류는 「잠가 두는 카드」로 두고, 예금·매출채권 같은 빠른 재산을 함께 찾는 게 맞습니다.
압류하면 보증금 전액을 받나요? 💸
아니요, 공제하고 남은 돈만 받아요. 보증금은 밀린 월세, 관리비, 원상복구 손해처럼 임대차에서 생긴 임차인의 모든 채무를 담보해요. 그래서 건물을 돌려받을 때 따로 말하지 않아도 보증금에서 당연히 빠집니다(대법원 2005다8323).
압류 뒤에 밀린 월세도 마찬가지예요. 대법원 2004다56554는 반환 때까지 추심되지 않고 남은 차임이 보증금에서 당연히 공제된다고 봤습니다.
예를 들어 볼게요. 거래처 카페의 보증금이 3,000만원, 월세가 200만원이고 우리 미수금은 2,500만원이에요.
- 압류 뒤 거래처가 월세를 4달 밀림: 800만원 공제
- 가게를 비울 때 원상복구비: 300만원 공제
- 건물주가 돌려줄 보증금: 1,900만원
다른 채권자가 없다면 우리는 1,900만원을 받고, 나머지 600만원은 다른 재산에서 찾아야 해요. 장사가 기울수록 월세가 밀리니, 압류해 둔 보증금은 시간이 갈수록 줄어드는 재산이라는 점을 기억하세요.
공제 항목이 맞는지 다툼이 생기면, 공제할 채권이 생긴 사실은 건물주가 증명해야 해요(대법원 2005다8323). 건물주가 주장하는 연체액이 부풀려졌다면 근거 자료를 요구할 수 있습니다.
상가 보증금에도 압류금지 금액이 있나요? 🏢
없어요. 상가 보증금은 전부 압류할 수 있어요. 민사집행법 제246조 제1항 제6호가 압류를 막는 건 「주택임대차보호법 제8조」에 따라 우선변제를 받는 소액보증금뿐이에요.
상가건물 임대차보호법에도 소액보증금 규정(제14조)이 있지만, 이건 건물이 경매될 때 먼저 배당받을 권리예요. 압류금지 규정이 아닙니다. 검색해 보면 「소액보증금은 압류 못 한다」는 설명이 많은데, 상가에는 해당하지 않아요.
거래처가 개인사업자라면 사장 개인이 사는 집의 보증금도 재산이에요. 이쪽은 주택이라 소액보증금만큼은 남겨야 합니다.
| 구분 | 가게(상가) 보증금 | 사장 집(주택) 보증금 |
|---|---|---|
| 압류금지 근거 | 없음 | 민사집행법 제246조 제1항 제6호 |
| 서울 기준 보호 범위 | 없음 | 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인의 5,500만원 |
| 예: 보증금 1억원 | 1억원 전부 압류 대상 | 4,500만원 압류 대상 |
| 거래처가 법인 | 법인 명의 보증금 전부 | 대표가 연대보증인일 때만 대상 |
주택 소액보증금 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조의 현행 기준이에요. 지역마다 다르고(과밀억제권역 4,800만원, 광역시 2,800만원, 그 밖 2,500만원), 사안에 따라 적용 시점이 달라질 수 있으니 신청 전에 확인하세요.
압류 뒤 계약을 연장하면 어떻게 되나요? 🔒
거래처와 건물주가 합의로 연장해도 우리에게 맞서기 어렵다고 보는 판례가 있어요. 보증금반환채권을 양도받은 사안에서 대법원은, 양도 통지 뒤의 갱신·연장 합의는 양수인에게 효력이 없다고 봤습니다(대법원 88다카4253).
압류·전부명령에 대해서도 같은 취지의 하급심이 있어요. 대구고등법원 86나229는 전부명령이 송달된 뒤 기간 연장 합의로 전부채권자에게 대항할 수 없다고 판단했습니다.
다만 두 가지는 조심하세요.
- 갱신요구권·묵시 갱신 같은 법정 갱신은 당사자 합의가 아니라 법이 정한 갱신이라 결론이 달라질 수 있어요
- 우리가 거래처 대신 계약을 끝낼 수 있는지는 판례가 제한적으로 봐요. 공공임대주택 사안에서 대법원은 채권자의 대위 해지를 막았습니다(대법원 2022다230165)
이 부분은 사건마다 판단이 갈려요. 만료일이 멀고 갱신이 예상되면 변호사와 상의해 순서를 정하세요.
추심명령과 전부명령, 보증금엔 무엇이 맞나요? ⚖️
경합할 채권자가 없을 것 같으면 전부명령, 불확실하면 추심명령이 보통의 선택이에요. 전부명령은 압류한 채권을 통째로 우리에게 넘겨서(제229조 제3항), 확정되면 다른 채권자와 나누지 않아요.
| 비교 | 추심명령 | 전부명령 |
|---|---|---|
| 효과 | 우리가 대신 받을 권리 | 채권이 우리에게 이전 |
| 다른 채권자 | 나중에 오면 나눌 수 있음 | 송달 전에 압류·가압류가 있으면 효력 없음(제229조 제5항) |
| 보증금이 줄면 | 받은 만큼 빼고 나머지 계속 청구 | 넘어온 채권 범위만 확보, 되돌리기 어려움 |
| 잘 맞는 상황 | 공제액·경합이 불확실 | 다른 채권자 없고 보증금이 넉넉 |
전부명령은 확정되면 송달 때 변제한 것으로 봐요(제231조). 그런데 보증금은 반환 때 공제로 얼마가 남을지 모르는 채권이라, 넘겨받은 금액이 생각보다 작을 수 있습니다.
가게를 비우지 않고 버티면 돈이 묶여요. 하급심(86나229)은 전부채권자가 임대인을 대위해 임차인에게 건물 명도를 청구할 수 있다고 봤습니다. 다만 실제로 쓸지는 비용과 기간을 따져 정하세요.
압류 비용과 준비 서류는요? 🧾
비용은 4만원이 안 돼요. 압류명령 2,000원과 추심명령 2,000원 인지(민사소송 등 인지법 제9조 제4항 제1호)에 송달료가 붙습니다.
송달료는 채권자·거래처·건물주 3인 × 2회분 × 5,640원 = 33,840원이에요. 합치면 37,840원입니다.
준비할 것은 이 정도예요.
- 집행권원: 확정판결, 확정된 지급명령, 집행증서 같은 것
- 건물주 정보: 가게 건물 등기부등본의 소유자가 보통 임대인이에요
- 보증금 특정: 「채무자가 ○○시 ○○로 ○○ 건물 ○층에 관해 제3채무자와 맺은 임대차계약의 보증금반환채권」처럼 적어요
- 진술최고 신청: 건물주가 보증금·연체액·만료일을 1주 안에 밝히게 해요
판결이 아직 없으면 가압류로 먼저 묶을 수 있어요. 가압류 절차와 담보는 가압류 신청 방법에 정리해 두었습니다.
거래처가 협조적이라면 보증금반환채권을 양도받는 길도 있어요. 양도 통지는 거래처 명의로 확정일자 있는 증서로 해야 하고, 방법은 채권양도통지서 보내는 법에 있어요.
실무에서 자주 놓치는 것은? ⚠️
- 「소액보증금은 압류금지」를 상가에 적용하기 — 압류금지는 주택뿐이에요
- 보증금 액수만 보고 회수액 잡기 — 연체 월세·원상복구비가 먼저 빠져요
- 만료일 확인 없이 기다리기 — 상가는 최대 10년까지 갱신될 수 있어요
- 건물주만 믿고 기다리기 — 반환 소식을 들으면 바로 추심에 들어가세요
- 다른 재산 찾기를 멈추기 — 보증금은 잠가 두고 예금·매출채권도 함께 찾아요
압류할 재산 전체를 찾는 방법은 재산명시신청과 강제집행 절차에, 채권압류 일반은 채권압류 및 추심명령에 정리했어요.
애초에 이 단계까지 오는 건 결제기한이 지난 뒤 몇 달이 그냥 흘렀기 때문인 경우가 많아요. 청구스는 기한 다음 날부터 연체 안내를 자동으로 내보내고, 오래 밀린 건은 신용조사·추심 의뢰로 넘길 수 있게 거래처별 미수 내역을 남겨 둡니다.
정리하면
| 지금 상황 | 먼저 할 일 |
|---|---|
| 판결·지급명령이 있다 | 보증금 압류·추심명령 + 진술최고 |
| 아직 판결 전이다 | 보증금 가압류로 묶기 |
| 만료일이 멀다 | 보증금은 잠가 두고 다른 재산 탐색 |
| 가게를 비웠다는 소식 | 건물주에게 바로 추심, 안 주면 추심의 소 |
| 사장 집 보증금 | 소액보증금 넘는 부분만 압류 |
보증금 압류는 빠른 돈이 아니라 확실히 잠가 두는 돈이에요. 공제·갱신·경합에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 금액이 크거나 갱신이 예상되면 변호사와 상의해 진행하세요.
청구스는 청구서 발행·입금 확인·연체 알림·회수를 한 흐름으로 자동화하는 B2B 매출채권·미수금 관리 SaaS입니다. 보증금 압류를 대신하지는 않지만, 오래 밀린 건은 제휴 신용정보사의 신용조사·추심 의뢰로 이어 갈 수 있도록 미수 내역을 정리해 둡니다.
출처
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제223조·제227조(금전채권의 압류)·제229조(현금화방법)·제231조(전부명령의 효과)·제238조(추심의 소제기)
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제246조(압류금지채권) 제1항 제6호
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제8조, 같은 법 시행령 제10조·제11조(소액보증금 범위)
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위)·제10조(계약갱신 요구 등)·제14조(보증금 중 일정액의 보호)
- 국가법령정보센터 — 민사소송 등 인지법 제9조(그 밖의 신청서)
- 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결 — 보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하고 반환 때 당연 공제
- 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 — 차임채권이 압류돼도 추심 안 된 차임은 보증금에서 당연 공제
- 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253 판결 — 보증금반환채권 양도통지 뒤 갱신·연장 합의는 양수인에게 효력 없음, 명도청구 대위는 무자력 불요
- 대구고등법원 1986. 7. 24. 선고 86나229 판결 — 전부명령 송달 뒤 기간 연장 합의는 전부채권자에게 대항 불가, 전부채권자의 명도청구 대위
- 대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다55634 판결 — 목적물을 반환하면 임대인은 보증금을 무조건 반환