“돈은 없고, 대신 창고에 기계가 있으니 그걸로 가져가세요.” 😥
미수금이 몇 달째 밀린 거래처에서 이런 말이 나오면 받아야 할지, 받으면 얼마로 쳐야 할지, 세금은 어떻게 되는지가 한꺼번에 막히죠.
답을 먼저 드릴게요. 대물변제는 물건을 받기로 합의한 때가 아니라, 등기나 인도가 끝난 때 변제가 됩니다. 합의서만 쓰고 넘겨받지 못했다면 내 채권은 한 푼도 줄지 않은 채 그대로 살아 있어요.
그리고 물건 값이 채권보다 적을 때 남는 차액은 자동으로 대손이 되지 않습니다. 이 두 가지를 모르고 진행하면 회수도 세금도 둘 다 꼬입니다.
대물변제란 무엇이고 언제 꺼내는 카드인가요 🤝
대물변제(代物辨濟)는 돈으로 갚아야 할 채무를, 채권자의 승낙을 얻어 다른 급여로 갚는 것입니다. 민법 제466조는 “채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다”고 정합니다.
쉽게 말해 「물품대금 5,500만원 대신 이 기계로 가져가세요」를 내가 받아들이고, 기계를 실제로 넘겨받으면 그 채권이 소멸하는 구조예요.
조문의 두 단어가 실무를 가릅니다. 하나는 「승낙」이고, 다른 하나는 「급여를 한 때」입니다.
- 승낙: 채무자가 일방적으로 물건을 두고 갈 수는 없습니다. 내가 받겠다고 해야 성립합니다
- 급여를 한 때: 주기로 약속한 때가 아니라 실제로 넘긴 때입니다. 이 차이가 다음 섹션의 전부예요
이 카드를 꺼내는 시점은 대개 셋입니다. 거래처 통장에 돈은 없는데 재고·기계·차량이 남아 있을 때, 공사대금 대신 분양 물건을 받기로 할 때, 그리고 거래처가 부도 직전이라 압류보다 합의가 빠를 때입니다.
세 번째 경우는 나중에 뒤집힐 위험이 있어서 따로 다룹니다. 먼저 「언제 변제가 되는지」부터 정확히 잡고 갈게요.
물건을 받기로 했는데 언제 변제가 되나요 — 등기와 인도가 끝난 때입니다 ⚖️
대물변제는 다른 급여를 현실적으로 하는 때에 성립하는 계약이라, 부동산이면 소유권이전등기가 완료돼야 채권이 소멸합니다. 대법원은 2023년 공사대금 사건에서 이 법리를 그대로 확인했습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다276789 판결).
사안이 우리 독자와 똑같아요. 원청이 전기공사 하도급대금을 다세대주택 구분건물로 대물변제하기로 약정했고, 하수급인이 그 건물의 소유권이전등기를 넘겨받았습니다.
대법원은 등기를 마친 이상 대물변제가 이행된 것이고, 건물이 아직 사용승인을 받지 않았거나 대지지분에 제한물권이 있다는 사정은 목적물의 하자로서 담보책임을 물을 사유일 뿐이라고 했습니다.
이 판결에서 채권자가 챙길 결론은 둘입니다.
| 상황 | 내 채권의 상태 | 근거 |
|---|---|---|
| 「기계로 갚겠다」 합의서만 작성 | 채권 그대로 존속 · 대물변제 불성립 | 민법 제466조 「급여를 한 때」 |
| 부동산 대물변제 약정 + 등기 미완료 | 채권 그대로 존속 · 등기 청구권만 보유 | 대법원 2022다276789 |
| 등기 완료 · 동산은 인도 완료 | 채권 소멸 · 하자는 담보책임으로 | 대법원 2022다276789 |
| 넘겨받은 물건에 하자 발견 | 안 날부터 6개월 안에 손해배상·해제 | 민법 제580조 제1항·제582조 |
첫째, 합의서는 시작이지 끝이 아닙니다. 등기나 인도가 끝나기 전에 거래처가 마음을 바꾸거나 다른 채권자가 먼저 압류하면, 내게 남는 건 「넘겨 달라」는 청구권뿐이에요.
둘째, 대물변제도 유상계약이라 매도인의 담보책임이 준용됩니다. 받은 기계가 고장 나 있거나 건물에 근저당이 걸려 있으면 손해배상이나 해제를 청구할 수 있습니다. 다만 하자를 안 날부터 6개월이라는 기간이 있어요(민법 제582조).
그래서 물건을 받는 날 상태를 사진과 문서로 남기는 것이 곧 채권 보전입니다. 그럼 「예약」만 해 둔 경우는 어떨까요.
대물변제 예약만 해두면 안전한가요 🔒
예약만으로는 안전하지 않습니다. 대물변제 예약은 「기한까지 못 갚으면 이 재산을 넘기겠다」는 약속이라 재산이 아직 채무자 것이고, 채무자가 그 재산을 제3자에게 팔아도 배임죄가 성립하지 않습니다(대법원 2014. 8. 21. 선고 2014도3363 전원합의체 판결).
대법원 다수의견은 소유권이전등기 의무가 채무자 「자기의 사무」라 배임죄의 「타인의 사무」가 아니라고 봤습니다. 형사 고소로 압박하는 길이 막혀 있다는 뜻이에요.
그래서 예약을 받을 때는 가등기로 순위를 잡아 두는 것이 실무입니다. 여기서 우리 독자에게 유리한 지점이 하나 있어요.
물품대금·공사대금 채권을 담보하는 가등기에는 가등기담보법이 적용되지 않습니다. 이 법은 “차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때”만 다루기 때문입니다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 대법원 2002다50484·2015다63138).
즉 돈을 빌려준 채권이 아니라 물건을 팔거나 공사를 해 준 채권이면, 그 법이 정한 청산 통지와 2개월 대기 절차에 묶이지 않습니다.
다만 함정이 하나 있습니다. 「갚지 못하면 본등기를 한다」는 약정만으로는 대물변제 약정으로 인정되지 않아요. 대법원은 변제기에 갚지 않으면 소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속된다는 명시의 특약이 없는 한 정산 절차를 예정한 「약한 의미의 양도담보」로 봅니다(대법원 2015다63138).
그 경우 나는 재산 가액에서 채권 원리금을 뺀 나머지를 채무자에게 돌려줘야 합니다. 부동산이 채권보다 비싸면 그 차액이 내 것이 아니라는 얘기예요.
- 예약서에 「변제기 경과 시 소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속한다」를 명시할 것
- 그래도 재산 가액이 채권을 크게 넘으면 민법 제104조 불공정 법률행위 다툼이 생길 수 있으니 시가 근거를 남길 것
- 부동산이면 가등기, 기계·차량이면 점유 이전이나 양도담보 설정까지 해 둘 것
정리하면 예약은 담보이고, 변제는 이행입니다. 다음은 물건 값이 채권에 못 미칠 때 얘기입니다.
물건 값이 채권보다 적으면 남은 돈은 어떻게 되나요 💰
합의서에 무엇이라고 적었는지에 따라 갈립니다. 「채권 전부에 갈음한다」고 적었다면 시가가 낮아도 채권 전부가 소멸하고, 「채권 중 3,850만원의 변제에 갈음한다」고 적었다면 나머지는 그대로 남아 계속 청구할 수 있습니다.
민법 제466조의 「갈음하여」가 어디까지인지를 문서가 정하는 거예요. 그래서 합의서에서 가장 중요한 한 줄은 물건 이름이 아니라 얼마의 변제에 충당하고 얼마가 남는지입니다.
숫자로 볼게요. 물품대금 공급가액 5,000만원에 부가세 500만원, 합계 5,500만원이 밀린 거래처가 시가 3,500만원(부가세 별도)짜리 기계를 넘기기로 했습니다.
거래처는 내게 공급가액 3,500만원·세액 350만원의 세금계산서를 발행하고, 그 3,850만원만큼 내 채권이 소멸합니다. 남는 1,650만원은 세 갈래예요.
| 남은 1,650만원의 처리 | 결과 | 근거 |
|---|---|---|
| 합의서에 「잔액 존속」 명시 → 계속 청구 | 채권 유지 · 합의서가 채무 승인이라 시효가 새로 진행 | 민법 제168조 제3호·제178조 제1항 |
| 정당한 사유 없이 포기 | 대손금이 아니라 기업업무추진비(한도 초과분은 손금 불산입) · 부가세 대손세액공제 불가 | 국세청 법인세과-1364 |
| 거래처 폐업·무재산 등 대손 사유 확인 | 대손금 손금산입 + 대손세액 150만원 공제 | 법인세법 시행령 제19조의2 제1항 제8호, 부가가치세법 시행령 제87조 제1항 제1호 |
세무 쪽 근거를 조금 더 설명드릴게요. 국세청은 시공사가 공사대금 대신 미분양 아파트를 대물변제로 받은 사안에서, 정당한 사유 없이 취득가액과 공사미수금의 차액을 포기하면 접대비(현 기업업무추진비)로 본다고 회신했습니다(법인세과-1364, 2009. 12. 3.).
약정으로 채권을 포기하는 것은 원칙적으로 대손이 아니라는 법인세 기본 입장의 연장선이에요. 예외는 특수관계 없는 거래처가 부도 등으로 회수가 불확실해서 객관적으로 정당한 사유가 있을 때뿐입니다.
대물변제로 받은 자산의 세무상 취득가액은 취득 당시의 시가입니다(법인세법 시행령 제72조 제2항 제8호). 그러니 시가 감정서·중고 시세표·거래 사례를 챙겨 두는 것이 차액을 지키는 증빙이 됩니다.
대손 사유와 귀속시기는 대손금 손금산입 요건 글에, 부가세 쪽은 대손세액공제 글에 정리해 두었으니 잔액을 대손으로 넘길 때 함께 보세요.
한 가지 더요. 대물변제 협상까지 온 거래처는 기한이 지난 지 이미 몇 달인 경우가 대부분입니다. 기한 다음 날부터 연체 안내가 청구서마다 자동으로 나가는 구조를 두면 이 단계까지 오는 건수 자체가 줄어요.
그럼 세금계산서와 부가세는 누가 어떻게 처리하는지 볼게요.
세금계산서는 누가 발행하고 세금은 어떻게 되나요 🧾
물건을 넘기는 거래처가 세금계산서를 발행하고, 공급가액은 그 물건의 시가입니다. 대물변제는 「계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것」이라 재화의 공급에 해당하고(부가가치세법 제9조 제1항, 시행령 제18조 제1항 제4호), 금전 외의 대가를 받는 경우라 공급가액은 자기가 공급한 재화의 시가입니다(제29조 제3항 제2호).
거래처 입장에서는 「돈을 못 받고 물건을 뺏기는데 세금계산서까지 끊으라고?」가 되죠. 하지만 발행 의무가 있는 재화의 공급이고(제32조 제1항), 나는 이 세금계산서가 있어야 매입세액을 공제받습니다(제38조 제1항 제1호).
자산 유형별로 정리하면 이렇습니다.
| 받는 자산 | 세금계산서 | 내가 내는 세금 |
|---|---|---|
| 재고·기계·차량 | 거래처가 시가로 발행 · 나는 매입세액 공제 | 차량은 취득세 별도 |
| 건물(상가·공장) | 건물분은 세금계산서 · 토지분은 계산서 | 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2% |
| 토지 | 면세라 계산서만(부가가치세법 제26조 제1항 제14호) | 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2% |
부동산 취득세는 농지 외 부동산의 유상 취득 표준세율이 1천분의 40이고(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목), 여기에 지방교육세(세율에서 2퍼센트를 뺀 부분의 20퍼센트, 제151조 제1항 제1호)와 농어촌특별세(2퍼센트 세율 취득세액의 10퍼센트)가 붙어 합계 4.6퍼센트입니다. 주택은 세율 체계가 달라 같은 조 제8호를 따로 봐야 합니다.
시가 3억원짜리 상가를 대물변제로 받으면 취득세 등 1,380만원이 먼저 나갑니다. 채권 3억원을 회수한 것이 아니라 2억 8,620만원을 회수한 셈이에요.
거래처가 개인이고 부동산을 넘기는 경우엔 상대에게 양도소득세가 생깁니다. 소득세법 제88조 제1호는 등기와 관계없이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 양도로 보기 때문이에요. 협상에서 거래처가 부동산 대물변제를 꺼리는 이유가 대개 이겁니다.
세금 얘기가 끝났으니 가장 위험한 경우로 갑니다. 거래처가 망해 가는데 물건으로 받아도 되는지예요.
거래처가 망해 가는데 물건으로 받아도 되나요 ⚠️
받을 수는 있지만, 나중에 토해낼 수 있습니다. 대법원은 채무초과 상태의 채무자가 적극재산을 채권자 중 일부에게 대물변제조로 양도하는 행위는 원칙적으로 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위가 될 수 있다고 봅니다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2007다2718 판결).
돈으로 받는 것과 다르다는 점이 핵심이에요. 채무초과 상태라도 본래 약속한 대로 돈으로 갚는 변제는 통모가 없는 한 사해행위가 아닙니다(대법원 2000다66034). 하지만 물건으로 받으면 다른 채권자들이 나눠 가질 재산이 나에게만 넘어오니 사해행위 취소의 표적이 됩니다.
다만 같은 판결은 예외도 열어 뒀습니다. 사해성의 일반 기준에 비춰 궁극적으로 일반채권자를 해하는 행위로 볼 수 없으면 사해행위가 부정될 수 있고, 실제로 거래 유지와 회사 갱생을 위한 유일한 방안이었던 사안에서는 사해행위로 단정하기 어렵다고 했어요.
거래처가 회생이나 파산으로 가면 관리인의 부인권이 하나 더 붙습니다.
- 지급정지·회생신청 후 받은 대물변제: 내가 그 사실을 알았으면 부인 대상(채무자회생법 제100조 제1항 제2호)
- 지급정지 전 60일 이내 받은 대물변제: 「방법이 채무자의 의무에 속하지 아니한」 채무 소멸행위라 부인 대상(같은 항 제3호). 내가 다른 채권자와의 평등을 해치는 것을 몰랐음을 증명해야 예외
- 지급정지 전 6개월 이내의 무상행위나 이와 동일시할 유상행위: 부인 대상(같은 항 제4호)
돈으로 갚아야 할 채무를 물건으로 갚는 것 자체가 「의무에 속하지 않는 방법」이에요. 그래서 3호는 대물변제를 정면으로 겨냥합니다.
사해행위 취소의 소는 채권자가 취소 원인을 안 날부터 1년, 행위가 있은 날부터 5년 안에 제기됩니다(민법 제406조 제2항). 받고 나서 1년은 조용히 지나가야 한숨을 돌릴 수 있다는 뜻이에요.
취소되거나 부인되면 어떻게 되는지, 그때 채권자가 무엇을 다툴 수 있는지는 사해행위취소소송 글과 부인권 대응 글에서 이어집니다. 거래처가 실제로 부도가 났다면 부도 직후 회수 글의 골든타임부터 확인하세요.
이제 이 모든 것을 합의서 한 장에 어떻게 담는지 마무리할게요.
합의서에는 무엇을 적어야 하나요 📝
목적물, 충당 금액, 잔액 존속 여부, 이전 시기, 세금계산서, 담보책임 여섯 가지입니다. 이 중 하나라도 비면 앞에서 본 문제가 그 자리에서 터집니다.
- 1단계 — 시가 확인: 감정서·중고 시세·거래 사례 중 하나를 받아 둡니다. 차액 증빙이자 사해행위 방어 자료예요
- 2단계 — 합의서 작성: 목적물 특정(모델·일련번호·소재지), 「채권 ○원 중 ○원의 변제에 갈음하고 잔액 ○원은 존속한다」, 소유권 이전 시기, 세금계산서 발행일과 공급가액, 하자 시 담보책임
- 3단계 — 등기·인도·세금계산서: 부동산은 등기 완료, 동산은 인도 완료를 사진과 인수증으로 남기고 같은 날 세금계산서를 받습니다
- 4단계 — 잔액 관리: 남은 채권은 새 기한을 정해 청구서를 다시 보내고, 합의서를 채무 승인 증빙으로 보관합니다
3단계까지 끝나야 비로소 「변제」입니다. 4단계에서 흔히 놓치는 건 잔액이에요.
물건을 받고 나면 마음이 풀려 잔액 1,650만원을 잊고 지내다가, 물품대금 3년 시효가 지나 버리는 경우가 실제로 있습니다. 시효 계산은 상사채권 소멸시효 글을 보시고, 잔액 청구서는 받은 만큼 적어 두면 미결제액이 남는 청구서 관리로 돌려 두는 게 안전해요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 대물변제 뜻이 뭔가요?
A. 돈으로 갚아야 할 채무를 채권자의 승낙을 얻어 물건·부동산 같은 다른 급여로 갚는 것입니다. 민법 제466조가 변제와 같은 효력을 인정해요.
Q. 대물변제 합의서만 쓰면 채권이 없어지나요?
A. 아닙니다. 대물변제는 급여를 현실로 해야 성립하므로 부동산은 소유권이전등기가 끝나야 채권이 소멸합니다(대법원 2022다276789). 합의서만 있는 상태에서는 채권이 그대로 살아 있어요.
Q. 대물변제와 대물변제 예약은 뭐가 다른가요?
A. 예약은 「갚지 못하면 이 재산을 넘기겠다」는 약속이고, 대물변제는 실제로 넘겨 채권을 소멸시키는 것입니다. 예약만 있으면 채무자가 그 재산을 다른 사람에게 팔아도 배임죄가 되지 않으므로(대법원 2014도3363 전원합의체) 가등기로 순위를 잡아야 합니다.
Q. 대물변제 세금계산서는 누가 발행하나요?
A. 물건을 넘기는 거래처가 발행합니다. 대물변제도 재화의 공급이라 공급가액은 그 물건의 시가이고(부가가치세법 제29조 제3항 제2호), 받는 쪽은 사업용이면 매입세액을 공제받아요. 토지는 면세라 계산서 대상입니다.
Q. 받은 물건이 채권보다 싸면 차액은 대손처리 되나요?
A. 자동으로 되지는 않습니다. 정당한 사유 없이 차액을 포기하면 대손금이 아니라 기업업무추진비로 봅니다(국세청 법인세과-1364). 차액을 남겨 두고 계속 청구하거나, 폐업·무재산 같은 대손 사유가 확인될 때 대손처리하세요.
Q. 대물변제로 받은 물건에 하자가 있으면 어떻게 하나요?
A. 대물변제도 유상계약이라 매도인의 담보책임 조항이 준용됩니다(대법원 2022다276789). 하자를 안 날부터 6개월 안에 손해배상이나 해제를 청구해야 해요(민법 제582조).
Q. 거래처가 회생을 신청하면 받은 물건을 돌려줘야 하나요?
A. 지급정지나 회생신청 전 60일 안에 받은 대물변제는 채무자의 의무에 속하지 않는 방법의 변제로 부인 대상이 될 수 있습니다(채무자회생법 제100조 제1항 제3호). 채권자가 다른 채권자와의 평등을 해치는 사실을 몰랐음을 증명하면 예외예요.
출처
- 국가법령정보센터 — 민법 제466조(대물변제)
- 국가법령정보센터 — 민법 제406조(채권자취소권)·제580조·제582조(담보책임 행사기간)
- 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다276789 판결 — 공사대금 대물변제, 등기 완료 시 채무 소멸·담보책임 준용
- 대법원 2016. 10. 27. 선고 2015다63138, 63145 판결 — 매매대금 담보 가등기에 가등기담보법 부적용·약한 의미의 양도담보
- 대법원 2002. 12. 24. 선고 2002다50484 판결 — 가등기담보법은 차용물 반환 예약에만 적용
- 대법원 2014. 8. 21. 선고 2014도3363 전원합의체 판결 — 대물변제예약 부동산의 제3자 처분은 배임죄 불성립
- 대법원 2010. 9. 30. 선고 2007다2718 판결 — 채무초과 상태의 대물변제조 양도와 사해행위
- 국가법령정보센터 — 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제100조(부인할 수 있는 행위)
- 국가법령정보센터 — 가등기담보 등에 관한 법률 제1조(목적)
- 국가법령정보센터 — 부가가치세법 제9조(재화의 공급)·제29조(과세표준)·제32조(세금계산서)·제38조(매입세액)·제26조(면세)
- 국가법령정보센터 — 부가가치세법 시행령 제18조(재화 공급의 범위)·제87조(대손세액 공제의 범위)
- 국가법령정보센터 — 법인세법 시행령 제19조의2(대손금)·제72조(자산의 취득가액)
- 국세청 법인세과-1364 (2009. 12. 3.) — 대물변제 취득가액과 미수금의 차액은 정당한 사유가 없으면 접대비
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)·제151조(지방교육세)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제88조 제1호(양도의 정의)