판결은 받았는데 거래처 대표 명의로 된 재산이 집 한 채뿐이고, 그마저 배우자와 반반 공동명의예요. 「반쪽짜리라 못 건드리나?」 싶으시죠.
결론부터 말할게요. 대표 지분만큼은 강제경매할 수 있어요. 다만 채권자가 대표를 대신해 「집을 나누자」고 청구해 집 전체를 팔게 하는 길은 대법원이 원칙적으로 막았습니다.
그래서 순서가 중요해요. 지분경매로 실제 남는 돈이 있는지부터 계산하고, 안 되면 다른 길로 가야 합니다.
공동명의 부동산도 압류할 수 있나요? 🏠
네, 채무자 지분만큼은 강제경매할 수 있어요. 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있어서(민법 제263조), 지분은 그 자체로 팔 수 있는 재산이에요.
절차는 일반 부동산 강제경매와 같지만 두 가지가 더 붙어요(민사집행법 제139조 제1항).
- 등기부에 「채무자 지분에 대한 경매개시결정」이 기입돼요
- 다른 공유자(보통 배우자)에게 경매개시결정 사실을 통지해요
배우자 지분은 손댈 수 없어요. 배우자가 연대보증을 섰거나 따로 채무가 있지 않은 한, 배우자는 우리 채무자가 아니기 때문입니다.
그럼 지분만 팔면 얼마에 팔릴까요? 가격 정하는 방식부터 볼게요.
지분은 얼마로 경매에 나오나요? 💰
공유물 전체를 평가한 뒤 채무자 지분만큼으로 최저매각가격을 정하는 게 원칙이에요(민사집행법 제139조 제2항). 6억원 아파트의 2분의 1 지분이면 출발점은 3억원 언저리가 됩니다.
다만 실제로 팔리는 값은 다를 수 있어요. 지분만 산 사람은 다른 공유자와 집을 함께 써야 해서 매수 희망자가 적을 수 있거든요. 유찰되면 다음 기일의 최저매각가격이 내려갑니다.
여기에 공유자 우선매수권이 붙어요(제140조).
- 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 「최고가와 같은 값에 사겠다」고 신고할 수 있어요
- 그러면 법원은 그 공유자에게 매각을 허가해야 해요
- 원래 최고가를 쓴 사람은 차순위매수신고인이 돼요
채권자 입장에서는 누가 사든 상관없어요. 배우자가 우선매수하면 그 매각대금에서 우리가 배당받습니다. 오히려 배우자가 지분을 지키려고 돈을 마련하는 계기가 되기도 해요.
지분경매를 했는데 한 푼도 못 받을 수 있나요? ⚠️
네, 집에 근저당이 크게 잡혀 있으면 그래요. 최저매각가격으로 앞선 담보와 절차비용을 갚고 남을 게 없으면, 법원은 이를 채권자에게 통지해요(민사집행법 제102조 제1항).
통지를 받고 1주 안에 「그 부담을 넘는 값에 내가 사겠다」고 신청하면서 충분한 보증을 내지 않으면 경매는 취소돼요(제102조 제2항). 신청 인지와 예납금만 쓰고 끝나는 거죠.
흔한 사례로 계산해 볼게요. 6억원 아파트를 부부가 반씩 갖고, 집 전체에 은행 근저당 4억원이 잡혀 있어요.
- 대표 지분 평가: 3억원
- 지분만 먼저 경매하면 근저당권자는 이 지분 대가에서 4억원 전부를 받을 수 있음(민법 제368조 제2항)
- 남는 돈: 0원 → 무잉여 취소 대상
집 전체를 함께 팔면 근저당 4억원을 두 지분이 나눠 지게 돼요(민법 제368조 제1항). 그러면 대표 지분 몫 3억원에서 2억원을 빼고 1억원이 남죠. 그래서 「채권자가 대신 공유물분할을 청구해 집 전체를 팔게 하면 되지 않나」 하는 생각이 나와요.
채권자가 대신 공유물분할을 청구하면 안 되나요? ⚖️
원칙적으로 안 돼요. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결이 바로 위 사례 같은 상황을 판단했습니다.
판결의 요지는 이래요.
- 공유물분할청구권도 채권자대위권(민법 제404조)의 대상이 될 수는 있어요
- 하지만 금전채권자가 이를 대위행사하는 건 책임재산 보전과 직접 관련이 없고, 채무자의 재산관리에 대한 부당한 간섭이라 보전의 필요성이 없다고 봤어요
- 지분만 경매하면 공동근저당 때문에 남을 가망이 없어 취소될 상황이라도 마찬가지라고 했어요
이 판결로 「무잉여면 대위 공유물분할이 된다」던 종전 판례는 변경됐어요. 다수의견과 반대의견이 갈린 판결이라, 아주 예외적인 사정이 있는 사건은 다툴 여지가 남아 있을 수 있어요. 그 판단은 변호사와 함께 하세요.
| 길 | 가능 여부 | 근거 |
|---|---|---|
| 대표 지분 강제경매 | 가능 | 민법 제263조, 민사집행법 제139조 |
| 채권자의 대위 공유물분할 | 원칙적으로 불가 | 대법원 2018다879 전원합의체 |
| 판결 전 지분 가압류 | 가능 | 민사집행법 가압류 절차 |
| 배우자 지분 압류 | 배우자가 채무자일 때만 | 채무자 아닌 사람의 재산 |
대위권이 일반적으로 어떤 요건에서 쓰이는지는 채권자대위권 vs 채권압류에 정리해 두었어요.
그럼 지분경매는 어떤 순서로 하나요? 🗓️
등기부로 지분과 담보부터 보고, 남을 돈이 계산될 때만 신청하세요. 순서는 이렇습니다.
- 1단계 — 등기부 확인: 대표 지분 비율, 근저당 금액, 공동담보인지, 다른 압류·가압류가 있는지 봐요
- 2단계 — 남을 가망 계산: 지분 평가액에서 앞선 담보를 빼고 우리 몫이 남는지 따져요
- 3단계 — 강제경매 신청: 집행권원 정본과 송달증명을 붙여 신청해요. 인지 5,000원(인지법 제9조 제3항 제1호)과 예납금을 냅니다
- 4단계 — 매각과 배당: 공유자 우선매수 여부와 관계없이 매각대금에서 배당받아요
판결 전이라면 지분에 부동산 가압류를 먼저 걸어 둘 수 있어요. 대표가 지분을 가족에게 넘기기 전에 묶는 게 핵심이고, 절차는 가압류 신청 방법에 있어요.
이미 지분을 넘겼다면 사해행위 취소를 검토하세요. 요건과 기한은 사해행위취소소송에서 볼 수 있습니다. 배당요구와 배당 순서는 부동산 강제경매와 배당요구에 자세히 정리했어요.
실무에서 자주 놓치는 것은? 🔍
- 근저당 확인 없이 신청하기 — 공동근저당이면 지분 하나에 전액이 걸릴 수 있어요
- 대위 공유물분할부터 시도하기 — 2018다879 이후 원칙적으로 막혀 있어요
- 배우자 우선매수를 손해로 보기 — 누가 사든 매각대금은 배당돼요
- 지분 이전을 지켜만 보기 — 가압류로 먼저 묶고, 넘어갔다면 사해행위 취소 기한을 챙기세요
- 다른 재산 찾기를 멈추기 — 예금·매출채권·보증금처럼 빠른 재산을 함께 찾아요
강제집행 전체 흐름은 강제집행 절차에 있어요.
이 단계까지 오는 건 결제기한이 지나고 몇 달이 그냥 흐른 경우가 많아요. 청구스는 기한 다음 날부터 연체 안내를 자동으로 내보내고, 오래 밀린 건은 신용조사·추심 의뢰로 넘길 수 있게 거래처별 미수 내역을 남겨 둡니다.
정리하면
| 지금 상황 | 먼저 할 일 |
|---|---|
| 판결·지급명령이 있다 | 등기부 확인 → 남을 가망 계산 → 지분 강제경매 |
| 아직 판결 전이다 | 지분 부동산 가압류 |
| 공동근저당이 커서 남을 게 없다 | 지분경매 보류, 다른 재산 탐색 |
| 지분을 가족에게 넘겼다 | 사해행위 취소 기한 확인 |
| 배우자가 우선매수하겠다고 한다 | 그대로 진행, 매각대금에서 배당 |
지분경매는 근저당 구조에 따라 결과가 크게 갈려요. 남을 가망이 애매하거나 예외 사정을 주장하려면 변호사와 상의해 진행하세요.
청구스는 청구서 발행·입금 확인·연체 알림·회수를 한 흐름으로 자동화하는 B2B 매출채권·미수금 관리 SaaS입니다. 경매를 대신하지는 않지만, 오래 밀린 건은 제휴 신용정보사의 신용조사·추심 의뢰로 이어 갈 수 있도록 미수 내역을 정리해 둡니다.
출처
- 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결 — 금전채권자의 공유물분할청구권 대위행사 원칙적 불허(무잉여 사안 포함)
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매)·제140조(공유자의 우선매수권)
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)
- 국가법령정보센터 — 민법 제263조(공유지분의 처분)·제268조(공유물의 분할청구)·제269조(분할의 방법)·제404조(채권자대위권)
- 국가법령정보센터 — 민법 제368조(공동저당과 대가의 배당)
- 국가법령정보센터 — 민사소송 등 인지법 제9조(그 밖의 신청서)